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简单观察|龙湖如何实现“确定的成长”，销售稳步提升、负债保持低位

随着财报季的到来 ， 各大房地产公司纷纷交出了上半年答卷 ， 受到新冠疫情等因素影响 ， 包括不少头部企业在内的地产公司 ， 业绩均充满着不确定性 。
【简单观察|龙湖如何实现“确定的成长”，销售稳步提升、负债保持低位】如此情形下 ， 素以“稳健”著称的龙湖 ， 依旧给出了一份不错的成绩单 ， 以稳步攀升的销售额、持续增长的净利润、充沛的现金流 ， 稳健地穿越着周期 。
并且 ， 随着国内疫情的有效控制 ， 被抑制的需求恢复释放 ， 整个市场正在不断复苏 。
01
穿越周期 ， 销售、利润稳步增长
2020年初 ， 突如其来的新冠疫情打断了所有人的工作、生活节奏 ， 很多行业、企业的发展也一度按下了暂停键 ， 面临着巨大挑战 。
在此背景下 ， 8月26日 ， 龙湖集团（0960.HK）半年报发布 。 2020年上半年 ， 集团实现营业收入511.4亿元 ， 同比增长32.6%；实现归属净利润63.4亿元 ， 除去少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润52.7亿元 ， 同比增长12.1%；同时 ， 公司完成合同销售额1111亿元 ， 同比增长5.2% 。
可以看到 ， 在充满变数的上半年下 ， 龙湖集团的销售合同、营收、归属净利润等核心指标均呈现稳步增长态势 。
风云地产界具体分析发现 ， 龙湖集团几大主要业务都表现不错 。
其次为物业投资 ， 主要由商场、租赁住房两部分构成 。 33.6亿元的收入与24亿元的盈利 ， 同比分别上涨30.38%、16.79%；
最后 ， 龙湖的物业管理及相关服务的收入 ， 同样从2019年上半年的19.5亿元 ， 上涨46.3%至28.53亿元；盈利从4.45亿元上升64.7%至7.33亿元 。
值得一提的是 ， 上半年 ， 龙湖集团为抗击新冠肺炎疫情 ， 累计捐赠了3900万元的现金及医疗物资 。 在2月至3月期间 ， 龙湖集团还给予了其名下购物中心共67天的免费租赁期 ， 因此减少了约5亿元的租金收入 。
02
“天晴补屋顶” ， 净负债率保持低位
除了外部压力 ， “房住不炒”也越来越成为地产行业发展的重要理念 ， 为此 ， 监管层不断强调降低杠杆率、控制有息债务、收紧融资 ， 以稳定楼市 。
根据《21世纪经济报道》文章 ， 监管部门将对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 控制房企产企业有息负债规模的增长 。 分别为为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
作为在负债把控方面一直表现较好的龙湖 ， 2020年上半年 ， 在经营业绩稳步增长的情况下 ， 同时保持了负债规模的稳定、结构的优化 ， 以及现金流的健康 。
半年报显示 ， 截至2020年6月末 ， 龙湖集团净负债率为51.4% ， 环比基本保持持平 。 与之对比 ， 根据亿翰智库发布的报告 ， 截至2020年5月 ， EH50房地产企业平均净负债率约为94% 。
此外 ， 截至报告期末 ， 龙湖集团手握784亿元现金 ， 一年期到期的债务为172.1亿元 ， 现金短债比为4.55 ， 远高于“1”的同时 ， 也优于业内绝大多数企业 。
龙湖集团良好的债务状况 ， 得益于龙湖集团“天晴补屋顶”的战略思维 。
其中 ， 2020年1月 ， 成功发行6.5亿美元票据 ， 由2.5亿美元7.25年期 ， 3.375%票息、4亿美元12年期 ， 3.85%票息的两笔组成 ， 创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录；不久后 ， 又成功发行28亿元公司债券及30亿元住房租赁专项公司债券 ， 票面利率3.55%至4.2% ， 期限5年至7年 。


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