增长|无惧“黑天鹅”！融创上半年“三升三降” 树立好企业样本丨财报AlphaGo( 二 )
规模的提升一定程度上得益于其“地产+”战略版图的有效扩张 。 融创在2019年初升级集团战略为“中国家庭美好生活整合服务商” ， 开启复合型企业集团的新篇章 。 围绕这一逻辑 ， 融创基于地产主业做出延展 ， 搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团 ， 业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块 。 目前融创以雪世界、茂、酒店、主题乐园、影都及会议会展为核心的产业集群迅速崛起 ， “地产+”的多元产业布局为其进一步开拓市场提供了有力支撑 。
负债率、融资成本双降
在业绩和资产增长的同时 ， 随着销售规模的持续增长 ， 融创准确判断市场 ， 合理控制投资节奏 ， 负债率水平显著下降 ， 融资成本亦得以降低 。
数据显示 ， 截至2020年6月30日 ， 融创借贷总额较2019年末略有下降 ， 在净资产快速提升之下 ， 其净负债率大幅下降23.3个百分点 。 同时 ， 账面现金达1209亿元 ， 流动性较为充裕 。
通过提升银行类融资占比、把握公开市场债券融资机会、提前偿还高成本信托来优化融资结构 ， 同时实施严格的分类红线管理等举措 ， 2020年上半年 ， 融创新增有息负债的加权平均成本较2019年全年新增有息负债加权平均成本显著下降1.9个百分点 。
其中 ， 在公开市场方面 ， 融创上半年在境内发行了2+2年期债券 ， 利率仅4.78% ， 较去年可比债券二级市场收益利率下降约2% 。 而在境外债券市场发债期限得到延长的同时 ， 融资利率亦整体下降约1.5% 。
近日 ， 有媒体报道称 ， 监管部门将出台房地产融资新规 ， 分别针对房企的资产负债率、净负债率、现金短债比作出限制 ， 设置“三道红线”控制房地产企业有息债务的增长 。 谈及于此 ， 融创行政总裁汪孟德在2020年半年报业绩会上表示：“融创从去年开始就一直在降低杠杆 ， 调整负债结构 ， 降低融资成本 ， 比央行要求的已经提前开始 。 ”可见 ， 在这一方面 ， 融创与政策和指导方针高度一致 。
土储优势支撑稳健发展
融创能在行业激烈竞争中脱颖而出 ， 核心竞争力在于其对土地市场的准确判断、精准高效的土地投资 。 上半年 ， 在保证盈利质量的同时 ， 融创严控拿地节奏 。
在融创中国董事会主席孙宏斌看来 ， 上半年并非拿地的好机会 。 他表示：“现在是土地市场风险最大的时候 ， 开发商手中有钱 ， 老百姓(603883,股吧)手中没钱 ， 土地拍得贵 ， 房价压力挺大的 。 很多公司在上半年买了很多贵的地 ， 上半年不是很好的拿地机会 ， 下半年和明年上半年机会好一点 。 ”
据了解 ， 在局部热门区域、城市土地市场火热 ， 土地成本攀升的上半年 ， 融创保持冷静 ， 把握土地市场机会 ， 以合理价格择优补充了少量土地 ， 同比大幅下降64% 。
拿地如此从容 ， 归功于融创现有土储在布局、数量和质量上都非常有优势 。 截至中期业绩公告日 ， 融创拥有确权土储总货值超3万亿元 ， 总面积超2.5亿平方米 ， 平均土地成本4312元/平方米 ， 货值约80%位于高能级的一二线城市 。 在规模房企中 ， 融创拥有的土地储备堪称最为优质 。
值得一提的是 ， 可观的优质土储也为融创旗下融创服务控股有限公司（下称融创服务）未来新增签约面积带来巨大空间 。 融创物业主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务业务 。 经过16年的发展 ， 融创服务是2019年中国增长最快的大型物业管理服务商 。 根据中国指数研究院的资料 ， 2019年 ， 融创服务的整体增长率(按在管建筑面积、收入及利润的平均年增长率计算)为104.5% ， 在大型物业服务企业中排名第一 。
【增长|无惧“黑天鹅”！融创上半年“三升三降” 树立好企业样本丨财报AlphaGo】《投资时报》采访人员获悉 ， 8月初 ， 融创服务已向联交所递交上市申请 ， 同时发布招股文件 ， 正式启动上市之旅 。
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