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明源地产研究院|融资”三条红线“来袭，哪些地产百强会被淘汰出榜？


8月13日夜里23点多 ， 21世纪经济报道发出一条爆炸性的消息：《独家丨房地产融资再收紧？触及“三道红线”不许增长有息负债》 。
“三道红线”成了这个月行业内最大的热点 。 所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
【明源地产研究院|融资”三条红线“来袭，哪些地产百强会被淘汰出榜？】红线3：现金短债比小于1.0倍 。
如果三道红线全部命中 ， 开发商就不能再借钱；踩中两条 ， 有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一条 ， 增速不得超过 10%；一条未中 ， 不得超过 15% 。
按照这个标准 ， 目前百强中的61家上市房企 ， 踩了一条以上红线的就有48家 ， 接近80% ， 规则一旦执行 ， 杀伤面会相当的广 。
但是 ， 同样的规则 ， 对另一些房企来说 ， 却是机会 。 明源君认为 ， “三道红线”会给行业带来三大巨变 。
一是规模化将从一种战略选择 ， 变成了一种稀缺的能力 。 以后家家冲千亿的局面不会再出现了 。
二是行业销售榜单会发生前所未有的大洗牌 ， 一些房企会被打回原形 。
三是房企的盈利能力上限将变成一个固定值 ， 行业会进入一个“稳定期” 。
下面明源君详细来说 。
房企规模化不再是一种选择
而将成为一种能力
没有规模就没有话语权 。 过去 ， 房企想要发展就必须要规模化 。 每年的百强榜单是根据规模来排 ， 国内的信用评级也重点参考规模指标 。 企业要借更多、更便宜的钱 ， 降低成本 ， 都要依靠规模效应 。
从2008年开始 ， 行业就开始了进入高周转时代 ， 行业集中化的背景下 ， 行业对资源的争夺越来越激烈 ， 整个行业的规模也进入爆炸期 。 开发商跑马圈地 ， 开始了近十年的排位赛 。 这段时间的行业聚光灯下 ， 不再是早期靠产品取得市场地位的房企 ， 而是规模爆发式增长的一匹匹“黑马” 。
在这个阶段 ， 规模化其实是一个选择题 。
企业只要老板胆子够大 ， 敢于加杠杆 ， 就算开发经营能力还没有那么强 ， 也可以靠规模效应实现“弯道超车” 。
在冲规模的浪潮中 ， 到2019年 ， 千亿房企已经达到35家 ， 老牌龙头房企都经历了思维的转变 ， 开始把规模作为生命线 。 一些原本偏安一隅的中小房企 ， 更是以三年十倍的冲刺速度 ， 实现了阶层逆袭 ， 快速走进行业的聚光灯 。 对他们来说 ， 对规模的执念是刻在基因里的 。
图2：2011年-2019年上半年TOP10房企排名变化轨迹
明源地产研究院|融资”三条红线“来袭，哪些地产百强会被淘汰出榜？
本文插图

数据来源：克而瑞、博志成
从各个房企的表现来看 ， 房企要实现规模化有三种方法 ， 一靠积累 ， 二靠负债 ， 三靠股权 。 没有其他的路可以走 。
首先 ， 靠积累 ， 就是靠产品力和运营能力的提升来赢得市场 。 2010年以前的老牌龙头都是走的这条路 。 但是练内功需要长年累月的修炼 ， 产品设计、成本控制、营销能力 ， 都很难在短时间之内实现飞跃 。
对想要冲规模的房企来说 ， 最缺的就是时间 。 靠积累实现规模化 ， 很可能就错过了千载难逢的行情 。 可以说 ， 大部分在过去5、6年间成长起来的房企 ， 产品力都是短板 。
其次 ， 靠股权 ， 即靠小股操盘、合作开发这种方式来撬动规模 。 这种方式 ， 对企业的品牌和谈判能力要求比较高 。 在合作谈判时 ， 有的房企占10%的股份 ， 却要分走30%的利润 。 另外一个争夺的重点 ， 是并表权、操盘权 。
如果没有很强的品牌力 ， 很可能媳妇没娶成 ， 反而入了赘 。 就算谈判顺利 ， 操盘过程中的风险也非常高 ， 双方由于各种分歧 ， 导致项目难以推进很常见 。 最后 ， 很可能规模没有撬动 ， 回款都成了问题 。


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