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明源地产研究院|融资”三条红线“来袭，哪些地产百强会被淘汰出榜？( 二 )


第三 ， 靠负债 ， 也就是靠加杠杆 。 这种方式 ， 相较前面两种 ， 可控性要强很多 。 在开发能力不变的情况下 ， 企业只要足够有战略定力和魄力 ， 通过加杠杆可以快速上规模 。 这也是大部分黑马房企选择的方法 。
但是现在 ， 这个选择权消失了 。
“三条红线”限制了企业的负债规模 ， 企业不能随便借钱了 ， 要扩大规模 ， 企业只有提高运营效率和资金周转效率一条路 。 在资源争夺时 ， 靠实力说话 。
规模化不再是企业的一种主观选择 ， 而是建立在企业综合实力上的高级挑战 。
一些房企打回原形
销售榜单面临大洗牌
“三条红线”如果执行 ， 绝对是今年地产行业最大的事件 。 因为这个政策直接影响企业的现金流 ， 直击命脉 ， 对很多资金链本来就紧张的房企来说是雪上加霜 。
其实 ， 从去年开始 ， 行业大佬就已经吹哨 ， 开始呼吁重视现金流管理 。 标杆房企从去年开始 ， 都采取了类似的策略：促销出货 ， 抓回款 ， 降负债 。 市场下行行情中 ， 这些体型大的玩家率先刹车了 。 跑在巨头后面的中小房企 ， 在已经被巨头收割过一轮的市场里 ， 后知后觉 ， 现金流严重吃紧 。
很多房企债务到期后 ， 通过“借新还旧”延迟还款 。 因为新的融资规模必须要覆盖前期债务的本金和利息 ， 负债规模越来越大 。 这些房企必须不停地借钱 ， 才能活下去 。
这也是为什么从去年到今年上半年 ， 全国都出现了非常奇怪的现象：一方面 ， 很多城市都经历了房价和销售量齐跌 ， 大部分房企现金流吃紧 。 另一方面 ， 各城市的土地市场 ， 却一片火热 ， 甚至拍出了不少地王 。
因为很多企业只有拿地才能借到钱 ， 欠的钱越多 ， 越要多拿地 。
“三道红线”的执行 ， 实际上就是把房企“借新还旧”这个漏洞 ， 彻底补上了 。 政策对房企的负债规模做了明确规定 ， 借不到更多钱的房企 ， 前期债务到期以后 ， 就只能断臂求生 。 要么卖资产 ， 退守到红线以内 ， 要么把债务往表外转移 。
房企销售榜单将迎来一次前所未有的大洗牌 。
高负债+周转率低的虚胖型房企 ， 退守之后 ， 将回归到自己真实的规模 。
低负债+周转率高的稳健型房企 ， 会上升到和实力匹配的地位 。
这一上一下 ， 为了规模大小会更能够反映企业真正的实力 ， TOP100也会从之前的百“大”榜单变成真正的百“强”榜单 。
明源君查看了一下不同规模房企的存货规模、存货周转率和资金周转率 ， 这几个指标可以反映出房企的销售速度 ， 现金回款效率 。 我们可以发现规模在1000亿-3000亿的房企（共27家） ， 存货周转率和资金周转率都是最低 。
明源地产研究院|融资”三条红线“来袭，哪些地产百强会被淘汰出榜？
本文插图

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存货周转率相对较低 ， 财务状况又踩了“三条红线”的房企（61家上市百强房企中 ， 三条全中9家 ， 中两条9家 ， 中一条30家） ， 大概率需要在下一阶段退守 ， 向销售榜单下游滑动 ， 回到属于自己原来的位置 。
而且从这个表格来看 ， 整个行业停止输血后 ， 大房企也不一定比小房企更安全 。 建议地产人们都把自家房企的财报拿出来看看 ， 做到心中有数 。
洗牌之后 ， 行业将进入稳定期
稳健型房企的春天来了
在这一轮大洗牌之后 ， 行业会进入一个稳定期 。
首先 ， 房企的发展模式和速度 ， 会更稳定 。
一些负债率较高的房企 ， 如果要求债务规模保持不变 ， 必须加强精细化管理 ， 抑制自己的投资冲动 ， 拿地更谨慎 。


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