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智谷趋势|高层连开两个重要会议，房地产的风向变了！( 二 )


城市发展思路的转变或许就是一次再出发 。
城市化进程中 ， 房企成为最大受益者 ， 企业规模十年扩张了数百倍 。 而房企迅猛发展的核心武器无它 ， 就是金融 。
最近 ， 住建部官网公布了一篇“会议纪要” ， 标志着房企过去高杠杆的发展模式正式转变 。
【智谷趋势|高层连开两个重要会议，房地产的风向变了！】核心就一句话 ， 再像过去那样靠无节制融资来发展 ， 这条路行不通了 。
这对于房地产的触动是“核弹”级别的 。
8月20日 ， 住建部和央行召开房企座谈会 ， 基本确定了“房地产金融审慎管理制度” ， 用监管金融行业的标准来监管房地产行业 。
根据媒体报道 ， 监管部门给房企融资设定的三个指标 ， 剔除预收款后的资产负债率、净负债率、以及现金短债比 。
看看这些标准 ， 监管层的目的很明确 ， 就是瞄准房企的债务水平打 。 如果房企财务状况不稳健 ， 就不给贷款 ， 其他信托等融资也会被卡死 。
房地产行业是重资金 ， 从早期拿地、中期开发到后期销售运营 ， 全程离不开融资 。 对于房地产来说 ， 加上杠杆就是金融行业 ， 卸下杠杆就是制造业 。
过去 ， 房地产就相当于金融行业 ， 只要银行搞好关系 ， 就能高杠杆跨越式发展；但是这个标准出台 ， 监管机构将会严控房企杠杆 ， 让房地产回归制造业属性 。
实际上 ， 自从房住不炒提出以后 ， 房地产的形势变了 。 但是 ， 还有一些房企没明白过来 ， 比如有些闽系房企 ， 继续高杠杆运作 ， 结果公司面临破产 ， 全国各地的项目被迫大甩卖 。
在商业战场 ， 有企业战略判断失误 ， 付出沉痛代价 ， 也有企业能做到“先知先觉” ， 提前布局 。
以碧桂园为例 ， 最近几年 ， 碧桂园一直很关注财务报表的稳健 ， 很早就开始控制杠杆水平 。 2020年上半年 ， 碧桂园继续控制杠杆水平 ， 有息负债总额由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元 ， 相较去年底下降了7.5% 。
其中 ， 碧桂园上半年净借贷比率仅为58% ， 远低于行业90%的均值 ， 已连续多年保持了净借贷比率低于70% 。
不只是债务水平低 ， 碧桂园的销售回款率 ， 现金储备等指标也非常优秀 。
2020年上半年 ， 碧桂园共实现权益合同销售回款额约人民币2509.3亿元 ， 权益回款率高达94% ， 连续五年高于90% 。 这导致碧桂园账上趴着大量现金 ， 上半年碧桂园可动用的现金余额高达2055.2亿元 ， 占总资产比例为10.5% 。
智谷趋势|高层连开两个重要会议，房地产的风向变了！
本文插图
如此稳健的财务状况 ， 无论监管机构提出什么样的标准 ， 碧桂园都是受影响相对较小的企业 。
其实 ， 最能体现碧桂园战略布局的是土地储备布局 。 在大国大城的发展模式下 ， 哪些地方最有前景？很明显 ， 就是城市群和大都市圈 。
根据2020年上半年财报 ， 在碧桂园已获取的可售资源中 ， 98%位于常住人口50万人以上的区域 ， 93%位于人口流入区域 ， 73%位于五大城市群 。
什么意思？碧桂园“押宝”又押中了 。
所以 ， 即便中国城市发展格局改变 ， 碧桂园也不用匆匆忙忙的改变战略方向 ， 按照自己的节奏 ， 稳步发展就行了 。
未来十年 ， 任何成功的企业首先必须是一家科技企业
在中国做生意 ， 首先得看清政策趋势 ， 做对了方向才能获得跨越式发展 。 当下的政策趋势是什么？一个是 ， 房住不炒 ， 另一个就是 ， 发展高科技产业 。
过去几十年 ， 房地产行业确实是受到支持的产业 ， 因此相关公司都实现了跨越式发展 ， 但是所有人也都知道 ， 未来房地产行业不可能再有超额收益 ， 能获得制造业的平均收益就要知足 。
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