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房地产|刘学智专栏｜房地产调控收紧已成必然，重点是房企融资

交通银行金融研究中心高级研究员 刘学智
房地产市场与居民生活息息相关 ， 是日常生活中大家讨论的重要话题 。 与此同时 ， 房地产业与经济增长非常紧密 ， 是宏观调控的重点领域 。
当前 ， 人们的普遍主观感受是房地产市场比较低迷 ， 原因主要在于两方面：一是房价不再大幅上涨 ， 像过去那样房价大幅上升带来的财富效应已经不复存在；二是政策调控预期增强 ， 在“房住不炒”的楼市调控总基调下 ， 房地产政策不会大幅松动 ， 特别是对房企融资的政策可能会进一步收紧 。
不过 ， 从我们监测到的宏观指标来看 ， 房地产行业在经济“疫后”恢复过程中扮演了非常重要的角色 ， 当前房地产市场形势应该是不错的 。
年初疫情蔓延的时候 ， 经济出现大幅下滑压力 ， 市场就开始出现放松楼市调控的呼声 ， 寄希望于通过房地产带动上下游各个行业回暖 。 无论是建筑投资还是居家类消费 ， 都与房地产市场息息相关 。 二季度我国经济增长逐渐恢复 ， 全国固定资产投资状况持续改善 ， 房地产投资成为重要动力来源 。 即便楼市调控政策没有放松 ， 在市场预期向好的推动下 ， 房地产市场已经出现升温苗头 。
二季度以来 ， 拉动投资增长回升的主要动力正是来自于房地产 。 1-7月全国固定资产投资同比-1.6% ， 降幅比1-6月收窄1.5个百分点 ， 二季度以来呈逐渐回升势头 。 在投资的三大类别中 ， 房地产开发投资增长最快 。 1-7月份房地产开发投资增长了3.4% ， 累计增速已经在6月份回正；7月份单月的房地产开发投资增速达到11.7% ， 增速持续加快 。 除了房地产投资以外 ， 其他主要投资都是负增长 。 即便“新基建”增长势头不错 ， 但对基建投资和整体投资的拉动作用不如房地产 ， 1-7月基建投资增长-1% ， 增速仍然是负值 。 制造业投资的压力相对较大 ， 1-7月增速为-10.2% 。 因此 ， 在经济复苏的需求端 ， 房地产是率先复苏的领域 ， 部分地方再次出现投资过热的情况 。
在这样的形势下 ， 调控政策收紧已成为必然 ， 重点在于房企融资收紧 。
与房地产投资回暖相伴的是 ， 部分地区出现房价再次上涨和房企抬价抢地苗头 。 7月70大中城市中有59城新建商品住宅价格环比上涨 ， 有的城市出现房地产市场过热的局面 。 近期北上广等一线城市以及部分二线城市土地市场活跃 ， 高价地块接连出现 。 在当前状况下 ， 房地产政策收紧已成为必然 。 一方面 ， 近期房地产市场出现升温苗头可能偏离“房住不炒”的总基调 ， 需要调控政策降降温 。 另一方面 ， 我国经济回暖势头已经明确 ， 预计三、四季度经济增速逐渐加快 ， 不应该也不需要继续依靠房地产去对冲经济下行风险 。
7月末 ， 中央政治局会议强调 ， 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位 ， 促进房地产市场平稳健康发展 。 银保监会召开的年中会议要求 ， 坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象 。 近期我国多次召开房地产工作座谈会 ， 反复强调不将房地产作为短期刺激经济的手段 ， 坚持稳地价、稳房价、稳预期 ， 因城施策、一城一策 。
房地产调控政策收紧的预期正在增强 ， 重点将是进一步收紧房地产企业的融资要求 。 从金融政策的角度来看 ， 收紧房企融资限制的目的是严防流动性拐弯抹角进入楼市 ， 重在落实精准滴灌 ， 确保资金直达实体经济 。
最近市场传出房企融资的三道红线：一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1.0倍 。 按照这一标准 ， 大部分房企都将踩红线 。 以2019年财务数据计算 ， 在全国200多家上市房企中 ， 超过50家三道红线全踩 ， 踩了一到二道红线的企业超过100家 。 只有60多家房企没有踩线 ， 占比只有近30% 。 因此 ， 大部分房企都将受到融资新规的影响 ， 这将导致继续依靠高溢价拿地做大规模、高负债经营追求暴利的经营模式将愈发困难 。


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