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业务|龙头房企净利增速放缓 转型步入深水区

数字会说话 。 无论是市场下行、成本高企 ， 还是疫情影响 ， 最终都会反映在财报上 。
8月集中出炉的中报显示 ， 上半年主流房企营收和净利增速普遍放缓 ， 甚至下滑 ， 同时 ， 部分房企的资金压力加大 ， 资产负债率、净负债率有走高的趋势 。
这个状态在一段时间里 ， 可能还会持续 。
在房地产的下半场 ， 传统业务收入放缓 ， 房企转型步入深水区 ， 新业务正在逐渐展现力量 。 中报期内 ， 万科首次披露租金收入 ， 包括长租公寓、商业、物流等新业务 ， 龙湖、华润、中海的租金收入也反映在报表中 ， 转型效果已现 。
在运营、租金收入带来的现金流模式下 ， 房企纷纷分拆新业务上市 ， 寻求新的收入和利润增长点 。
盈利水平下降
上半年数家龙头房企营收和净利双双下滑 。 财报显示 ， 上半年华润置地的营业收入为448.69亿元 ， 同比下降2.14% ， 净利润115.42亿元 ， 同比减少9.3%；富力营业收入同比下降4.63%至335.91亿元 ， 净利润下降5.86%至37.92亿元；碧桂园的营收和净利润也有所减少 。
还有一些房企仅净利润下滑 。 如中海、绿地 ， 净利润分别为205.27亿元、80.20亿元 ， 分别下降3.74%、10.76% 。
恒大则发布了盈利预警 。 8月16日 ， 恒大公告称 ， 预计上半年录得核心业务净利润及净利润分别同比下降约37%、46% 。
融创、保利、绿地等其他龙头房企 ， 虽然没有出现营收和净利直接下滑 ， 但增速亦不及往年 ， 也在放缓 。
中报显示 ， 融创净利润出现了“急刹车” ， 约为109.59亿元 ， 同比增长约6.54% ， 与2019年上半年相比 ， 增速大降55.16个百分点；保利发展实现净利润101.24亿元 ， 同比增长1.70% ， 而2019年中这一数据为53.27% ， 增速大减 。
稳健如万科、龙湖也不例外 。 上半年万科净利润为125.08亿元 ， 同比增长5.62% ， 但相比2019年上半年的29.79% ， 也明显下降；上半年 ， 龙湖的净利润为63.39亿元 ， 同比增长0.46% ， 增速下滑15.75个百分点 。
与2019年全年已经放缓的净利润增速相比 ， 上述房企上半年的净利润表现也不如2019年 。
房企盈利水平为何不及往年？碧桂园首席财务官伍碧君认为 ， 上半年利润下降与延迟交付、两年前拿地价格较高有关 。
伍碧君表示 ， 2020年由于疫情的原因 ， 有两个月处于开工停滞的状态 ， 交楼量同比下滑 。 此外 ， 土地市场在2017年底、2018年比较火热 ， 那段时间买的地块价格较高 ， 而今开始交楼 ， 拉低了毛利率 ， 导致利润不及预期 。
万科董秘朱旭也提到了地价高企 。 她说 ， 地售比越来越高反映在了财报中 ， 对房企的结算和利润产生明显影响 。
恒大则在公告中称 ， 上半年利润下降 ， 主要是由于受疫情暴发影响 ， 恒大进行了全国促销活动 ， 导致售价降低、营销费用上升 。
商业地产商受疫情影响也很大 。 华润置地首席财务官郭世清认为 ， 疫情黑天鹅导致了“投资物业评估增值下降” ， 进而影响了净利润 ， 龙湖等房企也由于持有较多商业地产 ， 受到冲击 。
郭世清预计 ， 随着疫情好转 ， 投资物业评估增值回归正常 ， 华润置地全年的利润有望上升 。
此外 ， 各种因素叠加之下 ， 不少房企负债率上升 ， 资金链压力加大 。
中报显示 ， 不少房企的净负债率上升 。 绿地的净负债率上升24.7个百分点至180% ， 央企保利发展的净负债率提升了约10个百分点至78.5% ， 华润的净负债率增加15.6个百分点至45.9% 。
中海、龙湖的净负债率分别为32.7%、51.4%,微升1和0.4个百分点 ， 仍然处于行业低位 。
但也有不少龙头房企净负债率下降了 。 中报显示 ， 万科净负债率为27.02% ， 比2019年末下降6.85百分点 ， 绿城、金茂、旭辉的净负债率为66.1%、74%、63.2% ， 分别下降2.9、5、5.3个百分点 。


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