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企业|“三条红线”融资新规箭在弦上 房企“债”不动许多愁

分析人士认为 ， 若严格执行 ， 未来房企的融资规模将受到限制 ， 这不仅影响到企业的拿地和融资战略 ， 借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结 。 如今 ， 大家都在等“靴子”的正式落地 。
山雨欲来风满楼 。
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 会议指出 ， 为进一步落实房地产长效机制 ， 实施好房地产金融审慎管理制度 ， 增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ， 人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
在此之前 ， 以“三条红线”为标准的房企融资管理政策在市场流传 。 21世纪经济报道从多个渠道证实了这条消息 ， 但关于该项政策的具体执行尺度和操作细节 ， 尚待进一步细化落地 。 另据媒体报道 ， 参会房企被要求在9月底前提交最新的资产负债表 。
对房地产融资政策的收紧 ， 已是箭在弦上 。 但在政策落地之前 ， 各种分析与猜测层出不穷 ， 刚从疫情中恢复的房地产业 ， 再度陷入纷扰 。
分析人士认为 ， 若严格执行 ， 未来房企的融资规模将受到限制 ， 这不仅影响到企业的拿地和融资战略 ， 借助“高杠杆”进行快速扩张的时代也可能面临终结 。 如今 ， 大家都在等“靴子”的正式落地 。
或以试点形式推开
监管层对房地产融资管理的强化 ， 在近期有迹可循 。 7月24日 ， “房地产工作座谈会”以罕见的高规格召开 ， 并首次提出 ， “要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量、严控增量 ， 防止资金违规流入房地产市场” 。
8月13日 ， 21世纪经济报道独家报道称 ， 对于房企债务的管理 ， 将以“三条红线”为标准 。 具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍 。
根据“三条红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档：三项指标全部“踩线” ， 有息负债不得增加；若指标中两项“踩线” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；若只有一项“踩线” ， 有息负债规模年增速可放宽至10%；若全部指标符合监管层要求 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15% 。
8月20日召开的座谈会 ， 再度强化了融资政策收紧的预期 。 尽管官方公布的信息较为有限 ， 但对融资实施强监管的信号已经十分明确 。
21世纪经济报道从权威人士处了解到 ， 共有12家房企参加了此次会议 ， 分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城(000671,股吧) 。
21世纪经济报道还了解到 ， 前述会议的基调以座谈为主 ， 监管层的主要目的 ， 是通过对几家大型房企的座谈 ， 了解相关情况 。 但当日并未公布相关政策执行的时间表 。
据了解 ， “降负债”是座谈会上传达出的主要信号 。 监管层希望通过房企的降负债 ， 来控制金融机构的风险 ， 并维持房地产市场的稳定 。 但这并不意味着所有的与会房企都要降负债 ， 前述知情人士表示 ， 一些负债率较低的企业并无这方面的执行压力 。
8月28日早间 ， 绿地香港一位管理层在业绩会上也证实了这一消息 。 他表示 ， 公司了解到的情况是相关部门与房企进行了交流 ， 融资新规的实施目前还没有明确的时间表 。
另据了解 ， 监管层很早就酝酿对重点房地产企业实施资金监测和融资管理 ， 此前已有过多轮征求意见 。 未来这项政策有可能先在部分企业进行试点 ， 然后逐渐推开 。
高杠杆时代的终结？
“万科是从官方发布的信息了解到 ， 监管机构从防范房地产行业金融风险的角度出发 ， 出台了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 对此公司会认真研究 ， 尽快去适应 ， 按照要求进行落实 。 ”对于融资新政 ， 在8月28日的万科中期业绩会上 ， 万科总裁祝九胜表示 。


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