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房企|房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速

后疫情时代 ， 无论头部房企还是中小房企的内部生存状态已显示 ， 行业瓶颈期已经来临 。
特别是随着房企融资管理“三条红线”新政的渐行渐近 ， 房企的发展之路将更加艰难 。
“房企集中度会越来越高 ， 30名绝对是一道坎 。 ”一名房企内部研究人士对21世纪经济报道表示 ， 一旦新政落地执行 ， 中小房企会面临重大调整 ， 一旦触及一条红线 ， 有息负债就受限 ， 发展不下去要不跟人合作或者等着被资本并购 。 “现在大家都有点焦虑 ， 不知道后续细则会否给企业带来多大波动 。 ”
来自券商、银行业的人士透露 ， 金融监管层的政策已经酝酿好久 ， 至少有2-3年了 ， 只是借这个时机出台 。 消息人士还透露 ， 接下来将开始找企业进行试点 ， 很多细节问题如何操作执行还有待时间磨合 。 比如 ， 房企收并购的时候 ， 负债率上升了该划到哪一档？上市体系外的资产算不算三道红线范围内？要房企上报还是审计、银行主动来查 ， 是否房企每次融资都要来一次对号入座？诸如此类的问题 ， 还需要一段时间磨合 。
可以肯定的是 ， 这一次房企融资端的收紧 ， 或导致马太效应 。 如果说此前的资管新规是一刀切 ， 那么“三条红线”则为房企精细化管理埋下伏笔 。 此前土地市场调控已经逐步精细化 ， 宏观层面也有因城施策 ， 但是对房企的管理还没有做到精细化 。
实际上 ， 针对房地产市场过热的现象 ， 7月以来多省市集中出台了调控政策 。 而此次“三条红线”规定则是从供给端的角度切入 ， 并非为了应对过热 ， 而是对新增开发项目数量进行限制 ， 从根源上减少信贷资源流入 。
前述人士透露 ， 新政最少有两年的储备期 ， 新政本质上不针对负债与否 ， 而是防范资金链断裂 ， 要在这个情况出现之前就把这个风险给化解掉 。
回款与负债
向来嗅觉灵敏的大房企其实早已有所动作 。
恒大高管在2018年就提出要在今年上半年将净负债率降至70%；从2020年上半年业绩数据来看 ， 融创净负债率大幅下降23个百分点 。 另一方面 ， 头部房企也在加速回款 。 以旭辉为例 ， 今年前7个月 ， 旭辉的销售和回款已双双突破千亿 。
21世纪经济报道采访人员梳理统计了行业内排名10-60位的典型房企最近几年的财报数据 ， 发现在2019年 ， 房企综合回款率和销售回款率出现了一个分水岭 。
一名房企人士指出 ， 回款不好是因为销售 ， 大房企这两年重点布局二线和强三线的城市 ， 业内排名30-60 ， 甚至往后的 ， 还在调整土储结构过程中 。 与此同时 ， 房企拿地很热 ， 钱从哪来？在回款不好的前提下 ， 只有通过负债获取资金 。 “从政府角度不愿意面对过多风险 ， 现在这一波金融危机与全球宽松不一样 ， 这一波还用房地产做蓄水池的话 ， 金融安全就有问题 。 ”
房企仍需要平衡投资与回款 ， 因为30强房企中 ， 触及“三条红线”的情况已经不容小觑 。 根据2019年年报数据 ， 30强房企中有9家房企触及了三条红线 ， 5家触及两条红线 ， 11家触及一条红线 ， 这意味着新政一旦全面实施 ， 多数房企融资端将面临较大的收缩压力 。
而在2019年30强房企中 ， 多数房企有息负债的增速超过了15% ， 这表明后续房企整体降杠杆的压力会比较大 。
资产负债率是体现房企运营能力的重要指标 。 若要降低这一指标 ， 就需要房企增强销售力度 ， 加快存货周转速度 ， 扩大预收款项规模 ， 与此同时 ， 捂盘惜售行为也会受到打击 。 大部分30-60强的房企 ， 资产负债率下调均比较缓慢 ， 尤其是像新力这样处于规模扩张周期的房企 ， 前后两年的资产负债率不过是1个百分比的差距 。
一方面 ， 有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善 ， 才能使得偿债规模超过新增规模 。 但对于长期依赖杠杆经营的房企而言 ， 短期内债务化解的难度比较高 ， 因此现阶段 ， 房企对债务可能更偏向于存量管理 。 另一方面 ， 由于扩大非控制性股东权益的难度更低 ， 房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率 ， 这意味着房企联营、合营的事件可能增多 ， 明股实债的风险也可能上升 。


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