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房企|房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速( 二 )


因此 ， “三条红线”中现金短债比进一步强调资金回收的效率 ， 要求房企压缩回款周期 ， 保证经营性现金流的充沛 ， 而非通过借新还旧等方式 ， 依靠债务资金维持表面流动性的稳定 。 其次 ， 现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构 ， 重点打击“短借长还”等行为 ， 从这一角度看 ， 未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高 。
回款与拿地
据21世纪经济报道统计 ， 2020年上半年 ， 拿地投资超过销售回款50%的房企包括建发、金科、蓝光、荣盛发展(002146,股吧)等 。
房企拿地积极性增强的原因之一就是销售端的持续回暖 。 与此同时 ， 上半年流动性总量宽松的环境下 ， 整体融资环境改善 ， 房企拿地积极性提升 。 一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升 ， 二季度有所回落 ， 但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看 ， 今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25% ， 5月至今维持在15%-20% ， 高于去年同期水平 ， 表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响 ， 其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善 ， 房企拿地的积极性也随之提高 。
房地产是周期性行业 ， 在以往的小周期规律中 ， 房企为了维持并扩大销售规模 ， 自然在销售的同期进行拿地补库存 ， 就如2009-2011年和2012-2014年这两轮小周期中 ， 2010年和2013年销售放量的当年土地也相应放量 ， 销量和拿地之间更多呈现是供需同步 。 但在2015年初开始的本轮小周期中 ， 在2016年销售放量的当年拿地却是缩量了 ， 绿城就是很典型的例子 。 绿城在2016年、2017年拿地近乎停滞 ， 这导致今年上半年销售现金回款率虽然超过95% ， 但是结转面积下降约30%；绿城2019年全年销售回款率维持在87% ， 2019年上半年回款率88% ， 其管理层透露 ， 今年全年回款率会比上半年略有下调 。
一方面 ， 从宏观环境来看 ， 金融去杠杆政策已经告一段落 。 2019年末的中央经济工作会议指出 ， “我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力” ， “保持宏观杠杆率基本稳定” 。
另一方面 ， 房企的杠杆率也已经自2017-2018年高位下行 。 2019年A股房企平均净负债率79.4% ， 同比-12.3pct ， 目前已经处于相对合理的位置 。 后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率 。
华创证券指出 ， 当前销售毛利率已出现阶段性见底 ， 以阳光城(000671,股吧)为例 ， 2019年末有息负债1,107亿元 ， 其中银行贷款、债券类和其他分别占比47%、28%和25% 。 假设以上渠道融资成本分别下行50BP、80BP和300BP ， 则对应2020年利息费用/营收下降3.4% 。 假设存量债务久期为3年 ， 则对应到年内利息费用/营收下降1.1% 。
业内人士指出 ， 若新政实施 ， 净负债率的降低有赖于有息负债的压降 ， 或者合并权益的扩张 。 在行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底的同时 ， 今年融资成本的显著下行将进一步助力销售净利率形成阶段性底部 ， 甚至部分优质房企将呈现净利率见底回升 。
（作者：唐韶葵 编辑：徐旭）
（责任编辑：李显杰 ）


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