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业务|龙头房企净利增速放缓 转型步入深水区( 二 )


本来净负债率偏高的房企也在积极降杠杆 。 融创的净负债率为149% ， 大幅下降23个百分点；富力的净负债率为177% ， 下降21.9个百分点 。
寻找利润增长点
在业绩会上 ， 房企们大多认为 ， 开发业务盈利水平的下滑 ， 毛利率的走低不可避免 。
他们能做的就是加快转型 ， 向精细化管理、新业务要利润 。
万科是龙头房企多元转型的一个样本 。 8月28日 ， 万科中报首次披露了租赁住宅业务、商场（含印力）业务与仓储物流业务的收入 。
其中 ， 租赁住宅业务收入10.5亿元；商场(含非并表项目)租金30.5亿元 ， 同比增长0.3%；仓储物流租金8.3亿元 ， 同比增长36.9% 。
截至6月底 ， 万科旗下商业项目（含印力）累计开业面积达到836万平方米 ， 同比增加11.1%；截至年中 ， 万科物流仓储总面积616万平方米 ， 其中高标库开业582万平方米 ， 稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米 ， 稳定期使用率81.5% 。
新业务首先贡献收入的是物业 。 并表的万科物业更在业内遥遥领先 ， 上半年实现营收67亿元 ， 同比增长26.8%；已经上市的保利物业上半年营业收入36.01亿元 ， 同比增长27.6% 。
华润置地的住宅物业管理面积0.98亿平方米 ， 商业物业管理面积0.14亿平方米 ， 上半年分别实现营收16.8亿元和10.4亿元 ， 同比提升9.3%和8.9% 。
此外 ， 华润、龙湖、中海、保利等龙头企业 ， 上半年的运营收入还来自投资物业租金 ， 华润的投资物业租金收入上半年达到了近50亿元；龙湖和中海上半年的商业租金收入也达到了26.7亿元和20.3亿元 ， 较去年同期均有提升 。
这些带来持续现金流收入的业务 ， 成为房企新资本化的起点 。 由于物业板块现金流稳定 ， 增长性较为确定 ， 近两年率先成为分拆上市的佼佼者 。
仅过去一年 ， 已经有18家物业公司上市 。 今年 ， 物业IPO再加速 ， 包括恒大、融创、华润在内的多家龙头房企物业打算分拆上市 。
至此 ， 房企四巨头中 ， 仅剩下万科物业还没有上市计划 。 万科首席运营官王海武说 ， 希望在转型过程中把物业、商业、物流业务拆分上市 ， 但目前没有明确计划 。
目前 ， 重资产的商业地产上市比较困难 ， 不少房企考虑 ， 未来会将其中一些资产打包成REITs上市 。
分拆上市带来的益处显而易见 。 除了融资之外 ， 华润置地就表示 ， 分拆上市能提升市值规模 ， 进一步强化资产负债表 ， 找到新的利润增长点 。
阳光城CFO吴建斌认为 ， 资本扩张是企业永恒的主题 ， 也是穿越周期 ， 延长生命的关键因素 。 近两年物业迎来资本化风口 ， 这样的机会还有 ， 房企在持续提升竞争力的同时 ， 应该培育相关新业务 ， 投资新基建 ， 迎接资本化的风口 。
（作者：张晓玲,曹安浔,侯鑫怡 编辑：徐旭）
（责任编辑：李显杰 ）


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