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万科，多元化收入，细拆区域，半年报|史上首次细拆区域、首次披露多元化收入：龙头老大哥万科的行业价值

每一次 ， 龙头老大哥万科的业绩报和业绩会都备受关注 。 这一次的业绩会直播都达到了百万在看量 ， 万科管理层也在视频中对大家的关注与关心表示了感谢 。
在万科首席执行官祝九胜的带队下 ， 8月28日 ， 万科召开2020中期业绩会 。 2020半年报 ， 万科“稳” 和“突破”并举 ， 前者主要指经营和财务指标 ， 后者主要聚焦于新业务首次公开营收以及区域调整上 。
经过30年的发展 ， “稳”早已成为万科的基本色调、金字招牌 ， 尤其在当下内外部不确定性因素增多以及调控已经开始覆盖B端市场主体的背景下 ， “稳”是对企业最大程度的褒奖和辛勤耕耘的回馈 。
但从中期报告以及业绩会管理层传达出的信息看 ， 稳字边界的突破 ， 将是万科未来继续活得好的重要保障 ， 万科此次新业务取得的突破以及区域的细拆均传达出了这样的理念 。
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业内对万科半年报唯一提出质疑的是 ， 万科下滑的毛利率 。 上半年万科结算毛利率为24.1% ， 同比下降4.2个百分点 ， 较2019年末下降3.1个百分点 。
对此 ， 万科财务负责人韩慧华解释称 ， 这是由于结算均价走低所致 ， 而且毛利率下滑是行业大势所趋 。
“2019年是毛利率的高点 ， 2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的 。 但是当今地价占售价比在持续上升 ， 对于整个行业来说 ， 毛利率下降是长期趋势 。 预计到年底万科毛利率还有小幅回落 。 ”关于毛利率下降趋势 ， 此次半年报 ， 不少房企都提到了这个问题 ， 这也成为行业不可回避的困局之一 。
抛开行业共同之痛毛利率的问题 ， 万科其他经营指标还是相当稳健 。 上半年万科收入1463.5亿元 ， 同比增5.05%；归属公司股东利润125.08亿元 ， 同比增5.62% 。 在传说中的房企融资新规背景下 ， 万科财务健康度排在行业前列：净负债仅为27% ， 融资成本5.8% ， 低于行业平均水平；现金短债比2.01；疫情影响下实现了226的正现金流 ， 至此 ， 万科连续11年保持经营性现金流为正 。
万科的“稳”在土地市场上的表现是 ， 上半年 ， 鉴于土地市场较高的热度 ， 万科采取审慎投资态度 ， 新增土储规模明显下降 ， 累计斩获55个新项目 ， 权益地价总额约321.3亿元 ， 同比降50.6% ， 新增投资权益占比51.5% ， 较2019年有所回落 。
对于下半年投资计划 ， 万科执行副总裁、首席运营官王海武业绩会上表示 ， 万科会根据市场变化 ， 在过程中不断捕捉良好的投资机会 ， 既不会追高 ， 也不会太保守 。
“万科会不会太稳了？”的提问依旧出现在本次业绩会上 。 对此 ， 万科管理层表示 ， 在我们内部广泛坚持“现金为王 手有余粮” ， 这是万科深层的制胜之道 ， 特别是在今年疫情大背景下 ， 给我们的最大启示是 ， 现金流是一个企业的生命线 ， 手上有现金 ， 对于未来去捕捉业务发展的机会是非常有利的 ， 这个政策在未来也会持续坚持下去 ， 万科不会放大杠杆谋发展 ， 还是会在安全、稳健水平下去发展业务 。
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业绩会现场 ， 投资者和媒体关注点之一聚焦在了万科的区域调整上 。
就在业绩会的前一天 ， 8月27日 ， 万科宣布成立西北区域事业集团 ， 覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省 。 “区首”由万科西安公司总经理郭继勋就地升任 ， 他既是西北区域区首 ， 同时兼任西安公司总经理 。 这是万科历史上首次的区域细拆 。 此前,万科长期四大区域格局已维持十年以上 。 这同时意味着万科当前共计有5大BG 。
管理层对此表示 ， 对于西北区事业集团BG的考虑 ， 由来已久 ， 西北5省有大概接近祖国的1/3的面积 ， 在管理半径上还是相对比较大的 。 过去万科在西北区域的组织架构、设计上也做过一些探索 ， 比如在去年两年成立了成立了西北招采中心 ， 还做了包括银川、西宁、乌鲁木齐和兰州在内的一个小联盟的Y4联盟 ， 更好的形成他们业务之间的互通、互助 ， 这也是在西北地区在 的中西部区域下面的二级建制 。


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