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万科，多元化收入，细拆区域，半年报|史上首次细拆区域、首次披露多元化收入：龙头老大哥万科的行业价值( 二 )


所以万科在西北区域BG的成立 ， 是对过去在这方面的探索实践的进一步的发展 。 目的就是为了更好发展西北区域业务 。 在西北BG成立之后 ， 万科的5大BG目前管理的幅度和管理的半径大概都在高铁三小时 ， 飞机1.5小时左右的半径 ， 基本上符合了万科当下对于区域BG覆盖的管理范围的要求 。
2020年上半年 ， 万科实现合同销售额3204.8亿元 。 其中 ， 南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的销售金额分别达到491.6、1322.6、712.3、638.5亿元 ， 占总销售金额的比例为15.3%、41.3%、22.3%及19.9% 。 上海贡献度最大 ， 北方区域和中西部区域的销售金额贡献度也分别达到了20%左右 。
业内人士表示 ， 此次万科进行区域拆分 ， 成立西北区事业集团 ， 相信在内循环以及一带一路背景下 ， 在其中的重要支点城市 ， 万科将更好深耕和发展业务 ， 西北区域也将为集团业绩贡献一份力量 。 值得一提的是 ， 目前 ， 西北区事业集团覆盖的省市中 ， 从半年报业绩看 ， 西安这座城市的销售额超过100亿元 ， 位列万科中期销售金额前十大城市 。
从行业角度看 ， 万科也为同行提供了一个思路：在国家级战略城市沿线上 ， 为更好地发展业务 ， 提高效率 ， 原来稍显庞大的事业部可以进一步细拆 ， 助力集团业务的增长 。
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万科的新业务发展是每一次业绩会的焦点 。 基于市场形势的变化 ， 万科于2018年年中提出“收敛聚焦 ， 巩固提升基本盘” ， 强调认清、顺应大势 ， 明确、聚焦力量 ， 各个业务线条都明确各自的基本盘 。 万科董事会主席郁亮的逻辑是：”我们先求得根基的稳固 ， 才能更好地开枝散叶；我们先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功 ， 才能为转型奠定更坚实的基础 。 ”
2012年起 ， 万科大举探索多元化业务 ， 最终形成了多个BU(业务单元) ， 具体包括商业地产、物流、长租公寓、冰雪、海外业务以及教育等 。 上半年 ， 万科布局的万科物业、长租公寓（泊寓）、物流仓储服务、商业开发运营（印力集团）等多元业务均有上佳业绩 ， 且初具规模 。
而且 ， 本次业绩报中万科首度披露多元化业务收入 。 其中物业收入占比最大 。
截至上半年 ， 万科物业累计签约建筑面积6.8亿平方米 ， 已接管面积5.2亿平方米 。 实现营业收入67.0亿元 ， 同比增26.8% ， 其中55%来自于万科以外的项目 。
值得注意的是 ， 2018年10月份 ， 万科物业首次发布“住宅商企两翼齐飞”战略 ， 本次报告期内,万科物业发生裂变 ， 由住宅商企"两翼齐飞"升级为"三驾马车"的发展战略 ， 加快“物业城市”业务发展 ， 新增厦门鼓浪屿、青岛动车小镇等项目 ， 持续拓宽城市空间业务发展格局 。 截至目前 ， “物业城市”业务已拓展至7个城市 。 管理层表示 ， 接下来万科也会加大在这部分的拓展力度 ， 去真正形成三驾马车并行的状态 ， 更好促进物业业务的发展 。
万科，多元化收入，细拆区域，半年报|史上首次细拆区域、首次披露多元化收入：龙头老大哥万科的行业价值
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万科，多元化收入，细拆区域，半年报|史上首次细拆区域、首次披露多元化收入：龙头老大哥万科的行业价值
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租赁业务 ， 上半年万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间 ， 新增开业1.89万间 ， 规划和在建中泊寓尚有5.77万间 。 已开业项目整体出租率为88% ， 成熟期项目（开业半年及以上）出租率93.7% 。 截至上半年末 ， 万科租赁住宅业务营业收入10.5亿元 。
物流仓储服务领域 ， 上半年万科物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米 。 其中 ， 高标库开业582万平方米 ， 稳定期出租率89.1%；冷库开业34万平方米 ， 稳定期使用率81.5% 。 物流仓储合计服务客户涵盖电商、快递快运、制造业、餐饮、零售商超等各个领域 。 截至上半年末 ， 万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入8.3亿元 ， 同比增长36.9%；其中高标库租金收入5.7亿元 ， 冷库租金及服务收入2.6亿元 。


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