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分拆|恒大净利环比剧增1.3倍，＂网上销售＂2800亿房子！将分拆物业上市，全年要降千亿负债( 二 )


夏海钧表示 ， 恒大下半年可售货量超8100亿 ， 只需实现56%去化率 ， 全年销售即可达到8000亿元的销售目标 。
值得一提的是 ， 恒大上半年核心净利润193亿元 ， 同比下降约37% ， 净利润147亿元 ， 同比下降约46% 。
对于下降原因 ， 恒大解释 ， 系上半年利润下降主要是由于受新冠状病毒疫情爆发影响 ， 恒大进行全国促销活动实施销售价格优惠及同期营销费用上升 ， 期间外汇汇率波动引起的外汇亏损 ， 以及附属公司对新能源汽车的投入引起的合并报表亏损所导致 。
不过 ， 净利润环比却大增 。 恒大公告称 ， 尽管上半年净利润预期同比下降 ， 但与2019年下半年相比出现增长 ， 其中核心净利润较去年下半年增长约86% ， 净利润较去年下半年增长约1.3倍 。
恒大首席财务官潘大年表示 ， 下半年将进一步提升产品附加值 ， 加大销售和回款 ， 加大控制管理费用和销售费用 ， 降低负债总额和减少融资成本 ， 对全年实现600亿元利润目标有信心 。
配合调控：加快资金回笼与分拆物业降负债
近期 ， 住房城乡建设部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 即业界俗称的“三道红线” 。
这“三条红线”包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。
“三条红线”意味着融资紧箍咒突然收紧 ， 这对于此前通过“高杠杆”实现快速发展的房企而言 ， 压力不不言而喻 。
对于融资收紧对恒大的影响 ， 夏海钧表示 ， “这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果 ， 楼价、地价和预期都稳定下来了 ， 恒大集团坚决拥护房地产调控政策 ， 严格向监管指标靠拢 。 ”
分拆|恒大净利环比剧增1.3倍，＂网上销售＂2800亿房子！将分拆物业上市，全年要降千亿负债
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夏海钧表示 ， 下半年恒大将继续以最大决心和力度降低负债：
一方面 ， 加大销售和销售回款 ， 今年内部销售目标是8000亿元 。
另一方面 ， 严格控制土地储备规模 ， 力争平均每年减少3000万平方米 ， “土地储备每年负增长 ， 可以节约一定资金 。 ”
此外 ， 除了传统的加快销售和回款 ， 分拆权益资产也有能够起到降负债作用 ， 例如备受市场关注的房地产物业板块 。
据夏海钧介绍 ， 目前恒大旗下金碧物业合约面积超5亿平方米 ， 在管面积超2.5亿平方米 ， 服务600万业主；2019年营业收入73亿元 ， 净利润9.2亿元 。 夏海钧还表示 ， 恒大物业未来三年将保持高速增长 。
夏海钧透露 ， 目前金碧物业前期估值750亿港元 ， 已经成功引入中信、红杉资本、阿里云峰基金和腾讯等顶级战略投资者入股235亿港元 ， 占比约28% ， 合约面积超过5亿平方米 。
“希望金碧物业上市能尽快完成 ， 力争今年完成上市 ， 也要看监管部门的审核 。 因为物业上市 ， 据测算 ， 恒大负债率能够降低约19个百分比 ， ”夏海钧表示 。
“今年3月底 ， 公司提出了降负债的目标 ， 经过一个季度 ， 与3月底启动新战略相比 ， 有息负债降了400亿元 ， 预计全年降低有息负债1000亿元左右负债 。 ”夏海钧表示 。
此外 ， 疫情可谓重塑了房地产行业 ， 对于疫情后房地产市场的变化 ， 夏海钧作出了自己的判断：
第一 ， 房地行业龙头房企业绩将稳步上扬 ， 大部分中小房企面临困难 ， 房地产行业集中度提升 ， 这主要是疫情改变了百姓购房意愿 ， 疫情之下百姓意识到一套房产带来的安全感更重要 ， 刺激购房需求 ， 同时 ， 担心小房地产企业烂尾 ， 进一步选择大房地产商 。
第二 ， 房地产增量市场已经达到天花板 ， 存量市场是未来 ， 城市更新是未来房地产商的必争之地 。
第三 ， 房地产商会更关注科技建筑 ， 绿色地产 ， 智慧社区 ， 以此提升产品竞争力 。


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