收敛|万科的“摇摆”与他的“后半场”( 二 )
收敛支业 ， 聚焦主业
2018年郁亮的万亿大市值梦想戛然而止 。
2018年9月份的秋季例会 ， 一张“会场周围墙上大红背景的LED屏的三个字——活下去“传遍了地产圈 。
2018年12月17日的集团2019年目标与行动沟通会 ， 郁亮发表了讲话 ， 主题是“收敛聚焦 ， 巩固提升基本盘” ， 语气颇为严厉 。 他首先强调了宏观环境不乐观 ， “经济下行压力加大 ， ‘L’型走势尚未探底” 。 然后指出 ， “除物业之外 ， 其他新业务或多或少存在着前景不明、模式不清、目标模糊、管理粗放、队伍庞大、组织复杂、结构混乱等问题 。 ”
这样的语言逻辑很容易让人认为 ， 万科的收敛聚焦受宏观环境所迫 。 但郁亮对媒体表示 ， 其实收敛聚焦 ， 是2018年的既定动作 ， 但市场变化提供了很好的时机 。 “在好的时候 ， 做什么事情都不容易 ， 大家都没有危机感 。 但当你遇到危险时 ， 就不可能掉以轻心 。 在这种情况下 ， 变革的动力反而容易达成 。 ”
随后 ， 2019年2月19日 ， 郁亮的讲话精神正式以邮件文件下发给万科全体员工 。 郁亮在邮件中指出 ，2019年面对高度的不确定性 ， 万科应该摒弃一切投机、侥幸心理 ， 跳出路径依赖和牛市思维 。
在谈及对宏观经济的看法时 ， 郁亮表示过去万科对宏观经济的判断过于乐观 ， 现在开始万科要做好长期准备 。
再次扩展新业务
疫情过后 ， 地产行业逐渐恢复 ， 甚至恢复速度要好于大多数行业 。 地产商的日子好起来了 ， 万科又开始折腾起新业务来了 。
在8月28日的中期业绩发布会上 ， 万科管理层也大谈目前热门的公募REITs话题 。 万科总裁祝九胜又有了扩展公募REITs业务的意图 。 他表示 ， 公募REITs的推出对物流业务的影响一定是正面的 ， 不光对物流 ， 对出租公寓 ， 以及对其他的有一定重度的资产业务 ， 都会打开一道新的机会之门 。
董秘朱旭补充道 ， 万科正积极和相关监管部门和政府部门沟通 ， 争取能够加入到第一批的基础设施公募REITs之中 。
万科其实早就有进军不动产信托投资(REITs)这一领域的野心 。
2015年7月 ， 万科成功发行“鹏华前海万科REITs” ， 首次使用公募基金作为发行载体 。 该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元 ， 上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元 ， 在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破 。
值得一提的是 ， 当时操盘“鹏华前海万科REITs”项目的正是目前金融出身的万科总裁祝九胜 。
祝九胜将鹏华前海万科REITs的落地发行视为万科轻资产战略的重要一步 ， 而在基金设立过程中 ， 祝九胜是在其中负责商务谈判的关键人物 。 在他的描述中 ， 资产运营正是万科未来主要的一个业务方向 。
2015年万科召开临时股东大会之时 ， 郁亮便提到了关于鹏华万科公募REITs的相关问题 。
彼时他表示 ， 这并不是真正的REITs ， 尚没有解决增值税的问题 ， “万科正在研究真正的REITs ， 避免双重征税 ， 明年会尝试 ， 争取做第一批做这个尝试的公司” 。
不过后来 ， 万科也并未做更多尝试 ， 这或与市场政策环境有很大的关系 。
但是 ， 疫情之后政府出台政策 ， 正式推出基础设施公募REITs试点 。 成为第一批公募REITs玩家 ， 又让万科看到了希望 。
4月 ， 监管部门发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》 ， 提到在行业支持方面 ， 优先支持基础设施补短板行业 ， 包括仓储物流、收费公路等交通设施 ， 水电气热等市政工程开展试点 。
随着政策的落地 ， 今年6月3日 ， 万科旗下万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所举行挂牌仪式 。
据悉 ， 作为万纬物流在交易所市场发行的首个类REITs ， 本次产品最大的亮点在于最大限度参考了境外成熟市场REITs模式 ， 采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理 ， 产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值 。 也就说该类REITs产品是为接下来的万纬物流公募REITs打下的一个基础 。
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