21世纪经济|负债超万亿、现金流腰斩，绿地控股全面失守“三道红线”
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“三道红线”全失守 ， 万亿房企巨头怎么了？
文 | 金卫
正处于二轮混改之中的绿地控股 ， 抛出了一份成绩单 。
8月24日 ， 绿地控股披露2020年中期业绩报告 ， 上半年营业收入2098亿元 ， 同比增长4.2% ， 增速较上年同期明显放缓 ， 归属上市公司股东的净利润为80.2亿元 ， 同比下降10.8% ， 经营现金净额41亿 ， 同比大降49.2% 。
今年上半年 ， 绿地控股实现合同销售金额1330亿元 ， 同比下降约20.7% ， 距离4000亿目标还差一大截 。 无论是销售规模还是利润、现金流 ， 绿地控股全面亮红灯 。
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截至8月31日 ， 绿地股价为7.65元 ， 当天收跌2.9% ， 总市值为930亿 。 自中报发布以来 ， 绿地控股累计跌幅超7% ， 蒸发近90亿 。
对绿地来说 ， 最难的时候还没到来 ， 由于监管最新设置了房地产企业融资的三道红线 ， 绿地全部踩中红线 ， 未来绿地的融资大门会越关越小 ， 剩下的只有拼命卖房了来回笼资金了 。
今年7月 ， 身为上海“国企一哥”的绿地控股启动了“二次混改”战略计划 ， 控股股东的上海国资系要出售绿地控股17.5%股权 ， 谁会入局 ， 目前靴子尚未落地 。
但从绿地的股价上看 ， 市场反映并不热烈 ， 二次混改的消息公布后 ， 绿地的股价最高触涨到9.1元 ， 但随后又步入“跌途” 。
2015年 ， 绿地第一次混改 ， 当时引入了平安、鼎晖等战投机构 ， 借壳上市时 ， 绿地的市值超3000亿元 ， 成为房地产板块的第一股 。 但几年下来 ， 绿地股价跌跌不休 ， 由上市之初的3000亿跌到如今的900来亿 ， 蒸发了2000多亿 。
二次混改前 ， 绿地管理层一度释放出“提振股价、重新估值”的信心 。 但是 ， 多元化经营的绿地 ， 业绩却有些萎靡不振 。
目前 ， 绿地控股形成了以地产和基建为主业 ， 金融、消费、健康协同发展的产业格局 。 今年上半年的2098亿营业收入中 ， 房地产业和基建产业的贡献占了9成多 。 不过 ， 房地产与基建的毛利相差较大 。
【21世纪经济|负债超万亿、现金流腰斩，绿地控股全面失守“三道红线”】
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作为“重头戏”的房地产业务 ， 绿地上半年实现营业收入约966亿元 ， 取得合同销售金额约1330亿元 ， 同比下降约20.7% 。
绿地已多次将4000亿作为冲刺的目标 。 绿地控股董事长、总裁张玉良年初曾表示 ， 2020年绿地内部销售目标将在2019年4000亿元基础上有一定提升 。 对下半年计划 ， 张玉良近期又明确表示 ， 有信心保持年初目标不变、指标不减 。
但按上半年的进度 ， 今年冲4000亿还是有些难 。
早在2014年 ， 绿地的房地产销售额排到第一 ， 但碧桂园、恒大等后来居上 ， 绿地的名次逐渐下滑 。 2018年 ， 绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额5000亿元以上 。 然后 ， 2019年 ， 绿地房地产实现合同销售金额仅3880亿 ， 排行第六 ， 连续两年在4000亿这个关口徘徊 。
绿地控股的另一大支柱是基建产业 ， 上半年实现营业收入906亿元 ， 同比减少16% ， 降幅较1季度收窄了10% 。
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不过 ， 相比房地产25.7%的毛利率 ， 大基建的毛利率仅有为4.8% ， 较上年同期虽然增加了0.98个百分点 ， 但这对绿地的利润额贡献有限 。
过去三年 ， 绿地的综合毛利率分别为14.34%、15.35%、15.46% ， 大幅低于同类房企 ， 主要在于大基建板块的毛利率多年以来在4%左右徘徊 ， 基建业务前期资金投入多、项目回款周期长、利润率低等特点 ， 也直接拉低了绿地的利润率 。
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