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21世纪经济|负债超万亿、现金流腰斩，绿地控股全面失守“三道红线”( 二 )


不过 ， 对绿地而言 ， 大基建业务成为自身经营政商关系的重要切入口 。
绿地有一句口号是“做政府所想 ， 为市场所需” ， 发挥“地产+基建”的核心主业优势 。 绿地与政府的合作项目 ， 往往会连带承担项目周边的部分基建工作 ， 这也是地方政府乐于与绿地合作的原因之一 。
这条通过“基建”贴近政府的路线 ， 让绿地在拿地方面占尽优势 。 今年上半年 ， 绿地控股累计新增土储项目59个 ， 计容建筑面积1465万平方米 ， 总地价448亿元 ， 新增货值约1600亿元 ， 平均楼面成本约2673元/㎡ 。
同比于同一梯队房企的龙湖和保利 ， 拿地的楼面价分别为5737元和5802元 ， 绿地仍处于较低行业成本区间 。 绿地在赢得土地成本优势时 ， 也给自身带来另一个麻烦：商办 。
与政府的土地合作项目 ， 往往包含住宅、商业、办公等多个业态 。 绿地能够依靠住宅开发快速销售回笼资金 ， 但是商业、办公的销售却遇到较大的阻力 。
上半年 ， 公司房地产主业合同销售金额中 ， 住宅占比70% ， 商办占比30%；合同销售面积中 ， 住宅占比81% ， 商办占比19% 。 中报显示 ， 绿地的商办销售额同比下降了33.56% ， 跌幅超过三分之一 。
21世纪经济|负债超万亿、现金流腰斩，绿地控股全面失守“三道红线”
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过去 ， 由于举债扩张 ， 绿地积累了大量的负债 。 截至上半年 ， 绿地控股的总负债为1.036万亿 ， 其中流动负债8025亿 ， 资产负债率为88.5% 。 几年前 ， 绿地的负债率还在60%左右 。
2020年上半年 ， 绿地将工作重点放在回款上 ， 绿地控股实现回款1257亿元 ， 回款率达到95% ， 同比上升近15% 。
中报显示 ， 绿地集团账面现金872亿 ， 然而短期债务317亿 ， 一年内到期的非流动负债879亿 ， 其他流动负债100亿 ， 现金短债比仅为0.66 ， 这意味着绿地面临极大的短期偿债压力 。
目前 ， 有息负债却升至3298.4亿元 ， 增加了365亿元 。 随着有息债务的增长 ， 绿地的利息支出也在大幅攀升 。 今年上半年 ， 绿地的财务费用达到31.5亿 ， 同比大增34% ， 财务费用变动主要是利息支出增加所致 。
绿地控股表示 ， 为了确保资金链安全 ， 公司将一方面狠抓销售、回款 ， 确保资金快速回笼；另一方面将加强现金流管控 ， 拓宽融资渠道 ， 防范市场出现较大波动带来的风险 。
在“房住不炒”的大基调下 ， 今年着重强调了稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”的政策 ， 8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会 ， 设置“三道红线” ，从房企融资端进行管理调控 。
据媒体报道 ， 绿地、中梁、保利等12家房企参加了座谈 。 座谈会上 ， 住建部与央行等部门拟对这12家房企进行融资债务总规模的控制 ， 并设置了“三道红线”：一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%；二是净负债率不超过100%；三是现金短债比小于1倍 。
根据房企的财务状况 ， 按照踩线的条数不同 ， 从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理 ， 每降一档 ， 企业有息负债规模增速阈值的上限增加5% 。 如果政策实施 ， 会直接影响房企的融资 。
根据华创证券数据 ， 绿地控股的净负债率达到156%、剔除预收款后资产负债率达到82.8% ， 现金短债比为0.79 ， 绿地等于是全面踩中了“三道红线” ， 而且远超出阈值 ， 对于高负债的绿地而言 ， “新规”如果落地对其影响较大 ， 会直接限制其融资 。
21世纪经济|负债超万亿、现金流腰斩，绿地控股全面失守“三道红线”
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目前 ， 绿地仍在大肆扩张 ， 8月22日 ， 绿地控制在在武汉豪掷164亿元一口气拿下武汉黄陂临空经济区的7宗地块 。 这7宗地块拟建设武汉绿地天河国际会展项目 ， 预计总投资约：500亿元 。 8月31日 ， 绿地控股又发布公告称 ， 绿地集团以约35.76亿元受让“广西建工”66%股权 。


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