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股票|直击中报⑥丨昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股经历了什么？( 二 )



2020年 ， 中洲控股似乎没有从“卖子”舆论中完全抽身 ， 6月份 ， 集团全资子公司中洲资本与深圳达克斯科技有限公司达成股权转让协议 ， 以2.4亿元对价向对方出售其所持深圳建工集团有限公司19.9014%股权 。 不过据中洲控股介绍 ， 此次出售目是基于聚焦主业、优化公司产权管理的目的 ， 对损益不产生影响 。
存货“消化不良”
规模徘徊不前的这几年 ， 中洲控股正以“蜗牛”式去化速度示人 ， 拓储与开工建设保守 。
2015年至2019年 ， 中洲控股新开工建筑面积依次为66.03万平方米、59.42万平方米、135.39万平方米、133.18万平方米、98.9万平方米；同比增速为—11.42%、—10.01%、127.85%、—1.63%、—25.74% 。
截至今年6月30日 ， 中洲控股24个主要开发项目中有21个项目本期竣工面积为0 ， 15个项目累计竣工面积为0 。 初步估算 ， 中洲控股有上百万平方米建筑面积的土储处于“闲置”状态 ， 大部拿地还是来自两年前 。
新增土地储备上 ， 2015年至2019年 ， 中洲控股分别新增土地147.06万平方米、20.73万平方米、98.78万平方米、24.49万平方米、13.62万平方米；计容率建筑面积依次为214.57万平方米、51.48万平方米、163.84平方米、38.56万平方米 。

今年上半年 ， 中洲控股没有公开拿地动作 ， 最近竞得一宗地块是在今年8月 ， 旗下子公司宝丽房产以底价2.16亿元竞得惠州一宗商住地块 。 整体来看 ， 公司新增土储及新开工面积在2017年前后达到高峰 ， 近两年整体呈下降趋势 。
不仅拿地动作放慢 ， 中洲控股去化“龟速” ， 亦使存货跌价不菲 。 截至6月30日 ， 中洲控股存货331.37亿元 ， 占总资产比重高达71.14%；目前存货跌价准备共计7.97亿元 ， 涉及成都、惠州无锡等14个在建开发及完工项目 。
58安居客房产研究院分院院长张波对此表示：“跌价准备代表部分存货本身在销售过程中会出现去化速度慢、用户关注度低的情况 ， 与项目在所在的区域、项目本身的产品以及销售节奏都有一定关系 。 如果其发展规模持续减小 ， 开发节奏持续偏慢 ， 未来的发展路径的确存在较大不确定性因素 。 ”
昔日“深圳拿地大王”身影淡出
事实上 ， 曾经的中洲控股无愧“深圳拿地大王”称号 ， 但近年其在大本营身影却越发淡出 。

一直以来 ， 中洲控股擅长通过城市更新、企业收购、股权投资等种种形式获得土地权益 ， 目前其持有的深圳黄金台地块、宝城26区等重量级项目皆是通过股权收购间接取得 。 2017年初 ， 公司与同为“深圳系”的华南城掀起声势浩大重组战略 ， 拟收购华南城23.2%股权 ， 一部分原因正是看中华南城在全国范围拥有的超4000万平方米土地储备 。 尽管该项收购最终因资金来源、证券市场环境变化等最终“流产” ， 但错失并购机会的中洲控股在土拍市场加快补仓 ， 2017年新增土地储备98.78万平方米 ， 较上一年翻了4倍有余 。
但因“遇地不淑”或“消化不良” ， 近两年中洲控股在深圳土地闲置问题备受关注 。
目前公司于深圳在建项目仅罗湖区笋岗国际物流中心这一处 ， 预计投资94.65亿元 ， 超过公司净资产总额 ， 从2014年开工至今 ， 项目工程进度为10% ， 因此被质疑进展缓慢 。
公司在深圳拟开发项目包括黄金台地块、宝城26区两个项目 。 其中宝城26区拟规划为商业办公项目 ， 距离获得土地权益已经过去3年 ， 目前仍处于拆迁补偿议价签署阶段 ， 开工时间和投资规模尚不确定；在今年4月 ， 中洲控股斡旋近20年黄金台项目最终“失守” ， 因闲置问题被政府回收 。

据了解 ， 黄金台项目位于龙华区深圳北站商务核心区 ， 于1991年由华电地产、龙华公司、宝东公司3家公司约定联合开发；2001年 ， 中洲控股通过收购华电地产间接获得该项目部分权益 。 不过 ， 后续数年间黄金台项目一直陷入权属纠纷 ， 华电地产与宝东公司多次诉讼请求“独占”黄金台项目权益均被驳回 。 今年3月 ， 广东省高级人民法院做出终审判决 ， 宝东公司享有该项目10%利润分享权 ， 意味着中洲控股通过华电地产拥有黄金台项目90%权益 。


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