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第一财经|泰禾困局：多地项目停工，业主收楼推迟( 二 )


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资金监管漏洞
泰禾业主的顾虑不仅在于施工进度 。 据第一财经了解 ， 上海大城小院南区仍有700余套住房并未获发预售证 。 一名房产中介也向第一财经采访人员表示 ， 项目后续一批住房销售时确实没有预售证 ， 但因推出优惠活动 ， 部分客户还会去买 。
尽管泰禾方面表示 ， 南区销售回款可满足项目建设需求 ， 但因南区仅有一张规划许可证 ， 无法将已售和未售住房分批验收处理 。 只有剩余700余套住房尽快获得预售资格 ， 已售住房才能在建设资金和交付时间上获得保障 。
“整个竣工验收流程的不确定因素很多 ， 交付时间并不能准确预估 。 ”有地产公司项目负责人告诉第一财经采访人员 ， 在客户资质良好的情况下 ， 从开售到拿到回款最快需要60~70天 ， 如果客户资格认定出现问题 ， 则可能长达三五个月 。
即便能尽快拿到回款并完成项目建设 ， 交房前也需要完成竣工验收、完税、缴纳维修基金、办理入住许可等一系列事项 ， “基于这么多不确定因素 ， 一年后能够把所有手续完成已经是非常理想的状态 。 ”
该负责人认为 ， 泰禾需要借资金去推进工程尽快竣工并通过备案验收 ， 然后办理交付许可 ， 实现账面收入 。 如果现在不解决资金问题 ， 上海大城小院明年7月交付的可能性不大 。
业主的另一顾虑是项目资金去向 。 据悉 ， 上海大城小院有三个资金监管账户：上海兴闳房地产开发有限公司的南京银行资金监管账户、上海银行资金监管账户和上海禾柃房地产开发有限公司的大连银行监管账户 。
但王先生称 ， 两年前贷款买房后 ， 银行通知他需更改预售合同中的收款账号 ， 收款银行从大连银行上海浦东支行变更为工商银行尚嘉中心支行 。 北区住房预售合同中 ， 也出现收款银行与项目预收款监管机构不相符的情况 。
由于一些城市并未制定预售资金监管政策 ， 导致政府部门和银行在监管房企资金时无据可循 ， 预售资金存在被挪用风险 。 无法受到严格监管的预售资金 ， 也为项目如期完工再添不确定性 。
2010年 ， 住建部曾发文要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度 ， 至今已有杭州、山西、北京、武汉等地陆续出台了当地商品房预售资金监督管理办法 ， 包括设立专项账户、设置资金使用节点等 。
转机在何处
泰禾各个项目层面的问题要得到根本解决 ， 源头还是在于消除集团的债务和资金危机 。 目前 ， 泰禾方面已积极展开债务重组等相关工作 ， 而万科的介入 ， 似乎给问题的化解带来一线生机 。
截至8月14日 ， 泰禾已到期未还款金额为349亿元 ， 尚未支付的利息为43.32亿元 ， 而在此前的7月7日 ， 泰禾已到期未还款金额还是270.65亿元 。
为走出债务危机、盘活现存资产、优化股权结构 ， 泰禾投资拟将其持有的上市公司19.9%的股份转让给万科旗下公司海南万益 ， 转让价每股4.9元 ， 总价约24.3亿元 。 如果成功转让 ， 万科将成为泰禾的第二大股东 。
在8月28日举行的中期业绩会上 ， 万科集团总裁祝九胜首谈万科与泰禾合作的初衷 。 他表示 ， 泰禾面临的主要是资金和融资问题 ， 但其产品力和技术能力非常不错 。 “大家在一个行业里 ， 都是中城联盟成员企业 ， 难做的时候要一起想办法 。 ”
在万科介入之前 ， 泰禾已经用了一年多的时间来试图化解危机 ， 包括出让众多项目等 。
泰禾现存公司债券共15笔 ， 其中“17泰禾02 ”将于今年10月10日到期 ， 债券余额15.98亿元 ， 利率7.5%；2020notes-I、2020notes-II及增发的四笔境外美元债将于下半年到期 ， 债券余额合计24.3亿元 。
值得注意的是 ， 泰禾上述公司债券并不存在担保人 。 该集团一份债券募集说明书表示 ， 若发行人未能按时、足额偿付债券的本息 ， 债券持有人无法从除发行人外的第三方处获得偿付 ， 亦无法通过保证人或担保物受偿债券本息 。


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