买下|90余万买下法拍房难入住又遭二房东24小时占房( 二 )
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《竞拍公告》称，变卖标的物的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付
采访人员注意到，法院在公告中明确表述，拍卖的大部分房产均有人在实际使用，但无法核实清楚有关租赁合同、租赁期限、租赁地址、承租人与出租人信息、是否有分租、转租等情况，买受人须在不影响此前正常租赁合同下，自行处理与承租人的利害关系。
同时，由于被拍卖的房产没有经过测量大确权，无法提供出官方部门认可备案的分户图和实际建筑面积，而许多楼层商铺又存在打通、改建的情况，买受人须根据涉案商铺与写字楼的平面附图（但个别楼层的平面附图标注得并不清晰）到现场，自行确定具体的面积和间隔位置。
值得一提的是，在《竞拍公告》里，法院多次声明，变卖标的物的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题均由买受人自行解决，法院一律不负责标的物的交付与清场，由此所产生的所有法律纠纷将由买受人自行解决，法院概不予负责处理。
据有关资料显示，位于广州市越秀区文德路与文明路两条主要商业大道交汇处的金德大厦建于上世纪90年代，由广州市金盛房地产开发有限公司开发建设，共有30层，其中地下2层为车库，地面1-6层裙楼为商场，第6层为架空层现改建为酒楼，第7-30层为写字楼。
“我买这套房子并不是为了自住，而是打算用来投资的。”杨女士告诉采访人员，她在竞拍前已仔细浏览过《竞拍公告》，但她认为法院在公告中声明不交吉的做法属于单方自我免除义务，是违法且无效的。
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为了防止双方发生暴力恶性事件，派出所专门分派了民警24小时在门外执勤
据大塘街道办一工作人员表示，由于金德大厦的一些历史遗留问题，该栋大厦整体均未办理房屋产权证，加上时间久远，许多原业主或搬离、或转售，导致大厦内的业主情况有些复杂，“杨女士和苏某的纠纷，当地多个部门均有关注，但由于事涉房屋产权等问题，目前还在处理中。”
据了解，杨女士已在日前向公安机关递交了《立案申请书》、《查处治安违法行为申请书》，要求追究苏某等人的相关责任。同时，杨女士也向拍卖房屋的执行法院提出履行相关司法责任的诉求。
法拍风险不应竞买人一人承担
7月2日，采访人员多次拨打负责处理杨女士房屋纠纷一事的法官电话，均无人接听。同时，负责处理杨女士房屋纠纷的大塘派出所也以具体案件信息不便透露为由，拒绝回应此事。
但据广东省司法厅“12348”公共法律服务网络平台工作人员表示，该起纠纷在杨女士同意租户继续租住、后租户搬离时，法院就已完成了交吉工作，“苏某的出现与占房行为均属后续事件，杨女士应报警处理，若报警处理无果，可将苏某以非法侵入住宅罪诉至法院。”
对于这一房屋纠纷，北京炜衡（成都）律师事务所律师尹戈向红星新闻采访人员表示，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后15日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
“这一规定明确了法院的清场移交义务，但实践中法院受限于人力等因素，并没有全面落实清场交付。”尹戈律师说，遇到这种情况，一是可以报警，由民警出面协调沟通；二是申请法院出面通知施压，要求强制搬离或者停水电气；三是自力救济，如强行撬换锁入住等。
南开大学法学院教授、博士生导师何红锋表示，事件的关键在于整个社会对法院判定的权威性认识度不够，导致在事件中，杨女士持有有效的法院执行裁定书，苏某却拒不承认反而索要房产证证明，公安机关也没有认可这份执行裁定书。
“如果公安机关在最开始就认可了执行裁定书，承认了杨女士是房屋所有人的身份，那么，苏某等人的行为毫无疑问是非法的，警方完全可以以非法侵入住宅罪或寻衅滋事罪进行立案，并追究其相关责任。”何红锋说。
何红锋指出，苏某等人坚持要杨女士用房产证来证明业主身份是没有必要的，“法院判决的效力高于产权证，法院判决可以撤销产权证，但产权证不能否定法院判决。杨女士手中的法院裁定书已经明确了她的房屋所有权。”
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广东省高院印发《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》时提到，司法拍卖以清场移交为原则
何红锋认为，广州市海珠区人民法院在整个事件的处理过程中存在司法懈怠等问题，“法院拍卖的房子，法院执行部门有责任将该房屋使用权交给拍得人，而不是让竞买人一人承担所有风险。按照广东高院去年发布的有关规定，杨女士的房子完全符合让法院来强制清场的条件。”
据了解，2019年6月，广东省高级人民法院就曾发布过相关规定（《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》），明确规定司法拍卖以清场移交为原则，除确有合法原因不能清场的，执行法院应当在拍卖、变卖成交或者以流拍的财产抵债的裁定送达后十五日内，将执行标的物清场后移交买受人或者承受人。被执行人或者其他人占有执行标的物应当移交而拒不移交的，强制执行。
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