买下|90余万买下法拍房难入住又遭二房东24小时占房( 三 )
广东省高院《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见试行》
通过查询上述指导意见，采访人员看到，该指导意见列出的不予清场移交情形有4种，分别为执行标的物存在合法有效的租赁关系，且不属于出租前已经设立抵押权或出租前已被人民法院依法查封情况，承租人主张买卖不破租赁的；拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用的；案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益的；其他法律和司法解释规定不移交的。
曾代理过大量房产诉讼案件的张静律师告诉采访人员，法拍房作为目前较火的房产投资渠道，既有收益也存在诸多风险，“整体来说，全国的法拍房都存在隐藏瑕疵、房屋债权、房屋产权等潜在风险，如上述纠纷中的杨女士，房屋被占用导致无法入住。”
因此，买受人在购买法拍房时，首先需要仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，了解拍卖的房屋是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等，“有租约、欠物业费、欠税费、土地使用费等情况，法院是不负责核实，也不负责清场交付的。”
由于法拍房竞拍多以实物现状为准，对存在的瑕疵，法院不负担保责任，而竞拍公告上对房屋相关信息披露有限，导致买受人很难全面掌握房屋情况，张静律师建议买受人一定要实地看房，尽可能的了解房屋的实际情况，比如是否有其他纠纷，是否为涉及刑事案件的“凶宅”，是否存在风水、采光等隐藏瑕疵。
红星新闻采访人员李文滔罗梦婕部分图片由受访者提供
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