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华润|追逐物业上市大潮 华润置地轻资产版图初成

房企物业上市潮在今年愈演愈烈 。 继融创、恒大等头部房企拟拆分物业上市之后 ， 华润置地也动手了 。
8月31日 ， 在官宣“可能拆分”的五天后 ， 华润公告称 ， 华润万象生活有限公司（以下简称“华润万象”）已在港交所递交招股说明书 ， 主要业务为物业管理服务、商业运营管理服务 ， 与此前的公告内容一致 。
近年来 ， 华润置地提出“城市综合投资开发运营商”的定位 ， 开发＋运营并行 ， 销售排名靠前 ， 商业地产租金收入领先同行 。
在“住宅＋商业”双轨运营多年后 ， 华润置地想要释放这一模式的潜在价值 ， 将轻资产管理部分分拆出来上市 ， 这也让它有了区别于一众物业股的价值 。
“物管+商管”上市
在8月28日的中期业绩会上 ， 华润置地管理层表示 ， 分拆物业上市在三年前就已经开始准备了 。
这可以解释从公告到递交招股书 ， 华润动作为何如此迅速 。
招股书显示 ， 2017年 ， 华润万象生活正式成立 ， 初期专注于提供住宅物业管理服务 ， 配合华润置地业务需要 。 而后 ， 这个平台的独立性渐强 ， 致力于成为“中国领先的物业管理及商业运营服务供应商” 。
此次 ， 华润置地拟将物业管理业务和商业运营管理业务合二为一共同上市 ， 关键的合并动作发生于2020年 。
6－8月 ， 华润万象生活密集出手 ， 分别从集团和置地手中 ， 收购了华润万象商业（深圳）、深圳布吉万象汇、泸州万象汇的商业运营管理业务 ， 以及湖北润联物业 。
经过一系列合并动作后 ， 华润万象的上市篮子已经备好 ， 旗下有四家投资控股公司、九家物业公司和三家商管公司 。
8月末 ， 华润万象正式叩响了港交所大门 。 据IFR引述市场消息人士报道 ， 华润万象生活此次上市拟集资约10亿美元(约78亿港元) 。
对于分拆上市的原因 ， 华润置地总裁李欣表示 ， 主要是想充分释放过去十几年“双轮驱动”高速发展的价值 。
与其他房企不同 ， 华润是内地少见的住宅＋商业双轨并进的房企 ， 其物业租金收入已连续两年超过百亿 ， 是内地上市房企中唯一过百亿的 。
而将物业与商管合并 ， 是希望做强做大华润置地轻资产的业务和管理平台 ， 构建自己的盈利能力；此外 ， 分拆可使华润万象成为独立上市平台 ， 可直接进入债务、股票市场融资 ， 提升市值规模 。
对华润置地而言 ， 分拆上市也将能支持其中重资产开发和投资业务 ， 以及带来新的利润增长点 。
尽管招股书中 ， 没有公布融资金额、预期市值 ， 但从财务数据中可以看出 ， 华润万象将是体量不小的存在 。
截至2020年6月30日 ， 华润万象提供物业管理服务的住宅及商业物业建筑面积约1.07亿平方米 ， 提供商业运营服务的购物中心建筑面积约560万平方米 。
2017-2019年 ， 华润万象生活业绩稳步增长 ， 期内分别实现收入31.29亿元、44.32亿元及58.68亿元 ， 同期净利润分别为3.88亿元、4.23亿元及3.65亿元 ， 营收和净利润复合年增长率为36.8%及-3.06% ， 行业期内平均营收和净利润复合年增长率分别为34.62%及37.17% 。
华润万象的绝大部分管理物业都来自母公司华润置地 ， 与后者高度捆绑 。 2019年 ， 华润万象生活实现营业收入58.68亿元 ， 龙头房企中仅次于万科、绿城、碧桂园、保利物业 。
机构报告显示 ， 按2019年物业公司的服务收入计算 ， 华润万象排名第5；按2019年购物中心管理服务收入计算 ， 华润万象排名第2 。
华润万象的未来
根据招股书 ， 拆分后 ， 华润置地对华润万象的持股比例不变 ， 依然为59.55% 。 对于其他股份 ， 华润置地管理层表示 ， 将依据上市条例要求 ， 为置地股东优先提供保证配额 。
与众多物业公司一样 ， 华润万象此次也选定在香港开启资本化征途 。
截至9月1日 ， 连同华润万象生活在内 ， 拟赴港上市的物管企业已达到11家 ， 这些排队的企业中 ， 很多与华润万象生活一样背靠龙头房企 ， 例如中国恒大旗下恒大物业、融创中国旗下的融创服务控股、世茂集团旗下的世茂服务、金科旗下的金科物业等 。


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