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徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？( 二 )


徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？
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徐州房价为什么能持续上涨54个月不停呢？
今天我也跟徐州本地的地产业内人士“徐州房哥”交流了一下 ， 他认为原因是多方面的 。
宏观来看：
1、淮海经济区中心城市建设 ， 对周边城市有人口虹吸效应；
2、高铁枢纽城市 ， 区位战略优势 ， 中国最重要的纵向通道（京沪）、最重要的横向通道（陆桥）在徐州交汇 ， 吸引资金进入 。
我认为这些宏观要素是构成长期看好徐州的一个最重要的基本点吧 。 就像任何区域中心城市一样 。
微观来看：
3、地铁开通 ， 3条同建 ， 又迎来第二轮地铁规划 ， 利好刺激；
地铁这些只是基建的完善 ， 对具体地铁盘会有刺激作用 。
4、棚改政策 ， 连续2年列入国家棚改激励计划；
这些年以来 ， 徐州通过实施大规模棚改 ， 累计完成1亿平方米 ， 52.6万户居民被拆迁 ， 对于货币化拆迁的棚改来说 ， 这些都是新的购买力 ， 也是推动房价上涨的强有力助手 。
徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？
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5、政策宽松 ， 不限购 ， 二手房限售又锁定二手房供应；
这一点 ， 我觉得是导致徐州房价不断上涨最关键的 。 就是因为不限购 ， 才使得徐州有源源不断的外来购买力推动房价上涨 。
按理说 ， 从2016年以来徐州房价翻倍本身已经到了一个阶段性的天花板 ， 对于一个地级市来说 ， 本地的购买力肯定是后劲不足的 。
徐州作为淮海都市圈的唯一中心大城市 ， 对周边地区 ， 比如安徽的淮北、宿州 ， 山东的枣庄 ， 河南的商丘 ， 以及苏北的一些城市也有吸虹作用 ， 因为周边的小弟们去各自所在的省会太远了 ， 所以宁可来投奔徐州 。
徐州深知这一点 ， 所以一直选择不限购 。
徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？
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6、产业转型 ， 环境变好 ， 未来潜力可期；
这位朋友说完这点后 ， 我赶快查了下数据 ， 2020年上半年徐州GDP为3074.05亿元 ， 排名江苏省第六名 ， 但名义增速-13.18% ， 名义增量-466.71亿元 ， -13.18%这个数据是江苏省负增长最高的 ， 惨不忍睹 。
可见徐州对于疫情这种黑天鹅事件的抵抗力还是比较差的 ， 所以这可能也是非常需要靠房地产来填补对经济的增长原因之一吧 。
7、淮海十城公积金互通 ， 吸引周边人口来徐买房；
徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？
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去年9月 ， 包括淮北、菏泽、济宁、临沂、连云港(601008,股吧)、商丘、宿迁、宿州、枣庄、徐州10个城市的公积金实行互通互认 ， 其实就是徐州要吸引这些小弟们来徐州买房的一个小手段 ， 谁都知道徐州是大哥 。
今年6月 ， 徐州又公布公积金新政 ， 针对部分人群进行提额 ， 降低组合贷和外地人群的办理门槛 ， 贷款提额 ， 这简直就是火上浇油 。
8、全面实行精装交付 ， 变相提高房价；
9、各大房企扎堆进入徐州抢地 ， 地价拉动房价 。
徐州今年的土地热火朝天 ， 溢价率一路攀升 ， 最近地王频出 ， 一个比一个高 ， 上半年徐州卖地排名杀入全国第30名 ， 总金额达248亿 。
徐州|连涨54个月，这里为什么还不调控？
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最新拍的一块地王 ， 是泉山区原华东机械厂D地块 ， 成交楼面地价到了16907元/㎡ 。
而周边的新房玖玺目前精装清盘均价只卖22628元/㎡ ， 这个项目是2018年7月拿的地 ， 当时地价是9311元/平米 ， 才两年的时间 ， 地价已经快翻番了！
有个叫万宁华府的小区 ， 受旁边地王拍卖的刺激影响跳涨 ， 2个月时间 ， 同户型 ， 从1.9万涨到2.2万 。
10、市场库存不多 。


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