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土地|“三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

_本文原题为 “三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温
证券时报采访人员 张达
今年以来的新冠肺炎疫情影响并没有阻挡房企拿地热情 。
多家研究机构的统计数据显示 ， 1-8月 ， 百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极 ， 多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上 ， 逆势扩储势头明显 。
不过 ， 近期住建部和央行联合召开重点房企座谈会 ， 明确提出形成了重点房企资金监测和融资管理规则 ， 加上此前的“三条红线”传闻 ， 融资收紧信号明显 。 业内人士认为 ， 融资收紧已成为房企“悬顶之剑” ， 同时中央多次强调“房住不炒” ， 近期土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等纷纷收紧调控 ， 预计短期土地市场热度会有所下降 。
多数房企拿地不输去年
1-8月 ， 百强房企拿地总额同比显著上升 ， 多数房企拿地不输去年 。
中指研究院的数据显示 ， 1-8月 ， TOP100房企拿地总额21162亿元 ， 拿地规模同比增长7.2% 。 50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元 ， 显著高于2019年月度均值 。 其中 ， 33家房企月均拿地金额超过2019年月度均值 。 中原地产研究中心的数据也显示 ， 1-8月50大房企合计拿地金额高达17045亿元 ， 同比上涨了5% ， 创历史新高 。
从克而瑞研究中心的房企新增货值TOP100排名看 ， 1-8月 ， 恒大、碧桂园、融创位列TOP3 。 其中恒大和碧桂园年内新增货值已超过4000亿 ， 新增货值TOP10房企中有9家年内新增货值突破2000亿 ， 新增货值超千亿房企达到23家 ， 较上月新增4家 。 另外 ， 六成新增货值集中于销售20强房企 ， 强者恒强的格局未变 。
对于今年以来房企拿地热度不减的原因 ， 华创证券认为 ， 上半年流动性总量宽松的环境下 ， 整体融资环境改善 ， 房企拿地积极性提升 。 一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升 ， 二季度有所回落 ， 但仍然维持两位数增长；从土拍市场的表现来看 ， 今年4 月100大中城市住宅类土地溢价率达到25% ， 5月至今维持在15%-20% ， 高于去年同期水平 ， 表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响 ， 其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善 ， 房企拿地的积极性也随之提高 。
多家房企拟控制拿地
土地市场热度不减的盛况引起了中央的高度关注 。
“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出 ， 要实施好房地产金融审慎管理制度 ， 稳住存量、严控增量 ， 防止资金违规流入房地产市场 。 “8.20”住建部央行重点房企座谈会又明确提出 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 加上此前“三条红线”传闻 ， 房企融资收紧的信号更加强烈 。 所谓“三条红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。 根据房企“踩线”情况不同 ， 会按照“红、橙、黄、绿”四档来控制有息负债规模年增长速度 。 尽管该内容未得到官方证实 ， 但是被业内理解为与“8.20”重点房企座谈会提出的融资新规内容基本一致 。
在近期的房企中期业绩会上 ， “三条红线”成为备受关注的焦点话题 ， 而“降负债”成为接下来多家房企必须应对的棘手问题 ， 方法除了加强销售回款 ， 还要控制拿地规模 。
年初就已经提出“高增长、控规模、降负债”战略目标的恒大 ， 在2020中期业绩会上明确提出 ， 下半年为进一步降负债 ， 会严格控制土地规模 ， 实现土地储备负增长 。 力争平均每年减少3000万平方米左右 。 去年已经在积极控杠杆降负债的融创 ， 在2020年中期业绩发布会上再次强调 ， 降杠杆是未来三年的重要措施 。 在今年3月的2019年业绩发布会上 ， 融创就表达了今年要谨慎拿地的态度 。 今年上半年融创已在控制拿地节奏 。 去年年中开始实施减少拿地策略的富力也表示 ， 未来一段时间内 ， 由于降负债的要求 ， 总体拿地策略仍不会发生变化 。


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