西部城市|“成渝第二城”栽跟头，恒大面临三道坎文丨西部菌房企半

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文丨西部菌
房企半年报密集披露，又是几家欢喜几家愁。在今年的大环境下，真正“喜”的可能不是很多。当然，有些房企看起来还是很不错的。
比如恒大。上半年，累计销售和回款金额均刷新了自己的历史同期最高记录。

来源：环球网
业绩公报显示：恒大销售同比增加23.8%至3488.4亿，完成年度6500亿销售目标的54%；销售回款更是同比增加67%至3120亿;实现营业收入2666亿，同比增长17.5% 。

不管是总量，还是增速，上述数据在今年的特殊背景下，都堪称亮眼。
但是， “逆势”高增长的背后，未必是一路凯歌。
比如，这几天就有媒体以“退地、维权接踵而至恒大中国败走南充”为题报道：

2010年就抢滩成渝第二城南充的恒大中国，在2018年以来当地市场大爆发期间却没有什么建树，不但没有增加土地储备，还坐实了退地传闻。一向以深耕三四线城市为核心战略的恒大中国，为何在南充走了麦城?

上述疑问背后的答案或许有点复杂。但这样的案例或提醒，逆势增长的恒大，有些基本面其实还并没有得到根本改变。
01
累计销售和回款金额双双创新高，但恒大“增收不增利”的特征也非常明显。
去年上半年，恒大归属股东的净利润为149.2亿元，今年上半年则只有65.4亿元，不及去年的一半。
在发布会上，恒大首席财务官潘大荣表示，利润下滑主要是因为上半年加大了销售折扣力度。用通俗的话说，是薄利多销所致。
不过，以“薄利”换“多销” ，加速资金回笼的同时，也意味着企业的交付能力受到更大考验。
一组数据是：

今年上半年，恒大新开盘项目共63个，分布于深圳、广州、天津、重庆、成都、合肥、武汉、昆明、贵阳、石家庄、沈阳、厦门、佛山等城市；
处于完全竣工及在建不同阶段的在售项目累计达到1085个。

上千个项目或者说工地同时运作，这对企业管控能力的要求可想而知。
恒大向来是以“高周转”著称，但从现在的方方面面来看，越是要加快资金回笼，对周转能力的要求就越高。
这里面既有按时交付的压力，又有质量压力，可以说哪一步都不容踏错。

比如今年3月，南充“恒大城市之光项目”就因涉嫌未取得建筑施工许可证擅自开工而受到相关部门处罚。
【西部城市|“成渝第二城”栽跟头，恒大面临三道坎】类似的处罚信息，以及一些地方出现的质量维权事件，确实都提醒恒大要在“高周转”的过程中掌控好平衡术。
这些最基础的东西无法保障， “高增长”就无异于缘木求鱼。
02
年初，恒大提出要全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。
根据这次年中业绩发布会的说法，今年上半年，在“降负债”方面，得益于销售回款与土地储备的“一增一减” ，恒大在二季度有息负债相比一季度大幅下降400亿。
这个成绩当然是应该肯定的。
但“大降负”是建立在多种前提之上的。最突出的一点就是，销售回款速度要跟得上。但像上半年那般的逆势加速，毫无疑问有着特定背景，它到底能够持续多久？

还要看到，上半年回款加速背后的成本其实也在明显上升。数据显示，上半年，恒大销售及营销成本由2019年同期的101.5亿元上升至137亿元，增幅达到35.0%；行政费用也由2019年同期的89.1亿元上升至90.5亿元。
更应该注意的一个事实是，截止到今年6月底，恒大的总有息负债仍超过8000亿。

其中，一年内要到期的有息负债就接近4000亿，占全部有息负债的差不多一半。这一数字实际比去年底的还要高出200多亿，并且比例也有所上升。
这意味着，尽管上半年创造了回款新纪录，并在短期内降低了400亿负债，但恒大的短期偿债压力其实有增无减。
03
发布会上，恒大总裁夏海钧介绍，下半年，恒大将坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”战略，以最大决心、最大力度降负债，具体包括要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；严控土地储备规模，实现土储负增长等。
从战略的表述就可以看出，所谓“控规模、降负债”其实是以“高增长”为前提的。应该说，今年上半年的恒大的确体现出了“高增长” ，但就“控规模、降负债”来说，效果其实并不明显。