深圳|好一波“声东击西”，别折腾了！只有这条路能救深圳！( 二 )
当然 ， 房地产在新加坡经济发展中的地位不高 ， 公民收入水平和生活水平也足够高 ， 社会福利够多 ， 这种模式未必会产生社会问题 。
但毕竟国情不同 ， 收入水平不同 ， 社会福利制度不同 。
我国2019年人均国民收入刚破1万美元大关 ， 而新加坡人均国民收入78929美元 ， 想想看这种政策房占据市场主导的模式 ， 在我国实现的可能性有多大？
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新加坡 ， 真的是深圳最佳的学习模式吗？
至少现在来看 ， 并不是 ， 还颇有些牛头不对马嘴的既视感 。
深圳的难题 ， 出在供需与分配上 。
新加坡移民政策的严苛程度世界闻名 ， 入籍门槛极高 ， 人口总量稳定 ， 在过去3年中 ， 人口增量仅为3万多人 ， 住房问题上基本上只需要解决存量住房缺口就行 。
而作为一个移民城市 ， 在过去20年 ， 深圳常住人口从30万增加到了1400万 ， 每年的人口增量都很可观 ， 即使是在2013年人口流入最低谷的时候 ， 增量也将近10万人 。 
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因此深圳要学习新加坡 ， 首先就要解决人口问题 ， 那要收紧入户政策吗？
深圳过去40年的经济奇迹基本都建立在数量庞大的移民人口之上 ， 实行严苛的入籍制度 ， 就现实情况而言根本不可能 。
于是 ， 市场供应赶不上新增人口 ， 成为深圳火烧眉毛的大问题 。
面对如此庞大的人口增量 ， 深圳全市的住房总量 ， 只有1068万套 。 其中商品房政策性住房和保障房仅有224万套 ， 占比21% ， 住房自住率仅有24% 。
在这种情况下 ， 深圳政府说到2035年要建设170万套住房 ， 其中保障房不少于100万套 ， 其中还包括公租房约34万套 。 这样的承诺能否实现 ， 在此也抱有疑问 。
因为到目前 ， 深圳公租房轮候人数已经超过30万 ， 而且还在动态增长 ， 到2035年 ， 实际需求应该远大于34万套 。 这里面很多人已经等了3年以上 ， 深圳的公租房等候难度已经比肩香港 ， 跟新加坡差距太大 。 至于安居房和人才房 ， 刨去只租不售部分 ， 剩下能用于出售的部分 ， 也并不太多 。
在这种情况下 ， 新加坡模式无疑是天方夜谭 。 
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卡住深圳住房改革喉咙的第二个难题 ， 是土地 。
这也是深圳房地产转型困难的根源所在 。
深圳在过去很长一段时间里一直遵循着“重工商轻住宅”的土地供应逻辑 ， 住宅用地常年占比不足20% 。 过去十年多 ， 住宅用地不足工业用地的一半 。
2019年 ， 深圳计划供地1200公顷 ， 居住用地占比仅有150公顷 ， 占比仅为12.5% ， 而商业用地和产业用地达到了355公顷 ， 是宅地的2.5倍 。
结果是地价、房价节节攀升 ， 写字楼大量空置 。
而深圳人均住房面积仅为27.8平方米 ， 还没有达到国家、广东省的最低标准线（城镇居民为39平方米） 。 
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（深圳前海区域正在建设中的写字楼项目）
过去的十几年里 ， 深圳并非没有试过大规模的保障性住房建设 ， 也并非没有对住房体系进行过改革 ， 但结果告诉我们 ， 这条路在当下 ， 尚未有行得通的可能 。
根据《深圳市住房发展2020年度实施计划》的数据：
2016-2019年底 ， 深圳市商品住房用地累计供应510.7公顷 ， 完成“十三五”规划目标的90% ， 而累计供地拟建设商品住房26.27万套 ， 仅完成目标的75% 。
同时在前三年里 ， 尽管深圳的公共住房用地累计供应超额完成了“十三五”的规划目标 ， 累计供应达到了281.3公顷 ， 但安居工程建设依旧没有完成 ， 筹集共计35.34万套 ， 仅完成目标的88% 。
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