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政策|房企融资面临“三条红线” 业界预计联合开发将激增

本报采访人员 庄灵辉 卢志坤 北京报道
一项还未落地的政策在房地产行业引发轩然大波 。
日前 ， 住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 。 虽然座谈会后至今并未公布任何政策 ， 但据多家媒体报道 ， 座谈会后参会房企被要求在9月底提交最新的资产负债表 ， 监管部门将按照“三条红线”管控这些重点房企此后的融资行为 。 2021年1月1日起 ， 这一监管政策或将在整个房地产行业推行 。
所谓“三条红线” ， 即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%以及现金短债比不得小于1倍 。 按照这“三条红线” ， 监管部门将试点房企分为四档管理 ， 每降低一档 ， 此后的有息负债规模增速上限将增加5% 。 与此前市场热传的“3、4、5”新规基本一致 。
多位业内人士向《中国经营报(博客,微博)》采访人员表示 ， 此次房地产融资政策收紧 ， 或与今年上半年各地土拍市场的火热以及房企高频融资有关 ， 但作为落实房地产长效机制的一环 ， 此次政策本意肯定也是防范化解金融风险 ， 保持房地产市场平稳健康发展 。
对此政策的影响 ， 多位业内人士则认为行业此前的融资模式将被颠覆 ， 高负债带来的高周转发展模式也将被终结 ， 房企恐再难靠高周转模式快速扩大规模 。 但长期来看 ， 这一政策确会促进行业有序健康发展 。 而为适应政策要求 ， 往后联合开发的地产项目或将激增 。
颠覆房企融资模式
实际上 ， 日前住建部与央行主导的座谈会虽然透露出融资收紧的信号 ， 但并未正式公布与“三条红线”相关的监管政策 。 在官方网站中 ， 对座谈会上融资监管机制的表述仅为“形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则” 。
虽然还未“官宣” ， 但房企施行“三条红线”融资监管这一政策却已被广泛谈论 ， 在不少房企中期业绩会以及媒体报道中 ， 都不乏这一政策的细则与点评 。
目前被广泛谈论的政策细则均类似于此前市场流传的“3、4、5”政策 。 即按照上述三条红线 ， 监管层将房企分为“红、橙、黄、绿”四档进行监管 。 触及全部三条红线的房企被列为“红色档” ， 有息负债规模以2019年6月底为上限 ， 不得增加；触及其中任何两条红线的房企被列为“橙色档” ， 有息负债规模年增速不得超过5%；触及其中任何一条红线的房企被列为“黄色档” ， 有息负债规模年增速不得超过10%；“三条红线”均未触及的房企被列为“绿色档” ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
这一并未正式落地的政策之所以引发行业广泛关注 ， 在于其对房地产行业融资模式的颠覆 。
“大规模和低成本融资一直是房企比较重视的 ， 高负债带来房企规模高速扩张这一模式也早已被行业承认 。 此前为防控资金违规流入房地产市场 ， 监管层也出台过相关政策 ， 但像‘三条红线’这样直接对房企融资规模进行限制的政策却可以说是空前的 。 ”一家上市房企的从业人员告诉采访人员 ， 针对房企各个融资渠道 ， 此前监管层已出台过多项监管政策 ， 这样直接限制房企融资规模的政策则属首次 ， 可以说是对房企此前融资模式的一种颠覆 。
化解房地产金融风险
为何会在当前阶段出台如此严格的房企融资监管政策？业内分析认为 ， 直接诱因是今年上半年持续火热的土地市场 ， 因为土地市场的火热侧面反映了各地方政府仍欠缺控制地价的动力 。
今年的土拍数据也印证了这一分析 。 Wind数据显示 ， 今年3月至7月 ， 100个大中城市成交住宅类土地溢价率均在16%以上 ， 与往年同期相比并无明显降幅 。 另据中原地产研究中心数据 ， 截至8月24日 ， 全国50个大城市合计卖地金额超过2.6万亿元 ， 同比上涨21% 。 上海、杭州土地出让金超过2000亿元 ， 北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元 ， 刷新历史同期纪录 。
上海易居房地产研究院的数据报告也显示 ， 今年1至7月 ， 全国100个城市居住用地价格为6088元/平方米 ， 同比上涨8.8% 。 虽然地价总体上呈现涨幅收窄态势 ， 但仍呈上涨趋势 ， 各地也出现了较多的高溢价地块 ， 稳地价工作仍需坚持 。


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