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政策|房企融资面临“三条红线” 业界预计联合开发将激增( 二 )


但无论是官方对此次座谈会的表述还是业内分析 ， 都可看出此次“三条红线”政策是为了规范房企有序融资 ， 防范化解房地产金融风险 。
显而易见的背景是目前房企偿债压力在不断增加 。 贝壳研究院发布的数据显示 ， 2020年下半年房企债券融资偿还迎高峰期 ， 境内外融资债券到期规模约为5588亿元 ， 较上一年增加58% 。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示 ， 如“三条红线”正式落地 ， 有助于改变房企此前“拆东补西”的融资模式 ， 使房企更加注重自身的稳健增长 ， 确实在防范化解金融风险方面有不小的作用 。
“无论是否标榜过高周转房企 ， 不少规模房企的发展速度都是不慢的 ， 确实存在一定的潜在风险 。 当前也有部分规模房企暴露出这方面的风险 ， 因为影响较大 ， 无论是监管层还是企业甚至社会层面都不希望看到这样的事情发生 。 ”上述业内人士表示 ， 快速发展的房企要“慢”下来肯定会面临各种难题 ， 但这无疑是促进行业有序健康发展的必经之路 。
在龙湖集团2020中期业绩会上 ， 龙湖集团CFO赵轶在回复媒体相关提问时也曾表示 ， 这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价稳定下来 。 “我们认为这个措施应该说是规范行业行为 ， 倒逼行业进入健康状态 。 ”
联合开发或将激增
虽是规范行业行为的政策 ， 但收紧融资渠道 ， 无疑是让高速发展的房企踩了刹车 。 这让不少房企在着力降负债的同时 ， 也在思考着此后的发展模式 。
根据2019年年报数据 ， 华创证券按照“三条红线”标准对2019年销售30强房企进行了划分 。 “三条红线”均触及的房企共有9家；触及两条红线的有5家；触及一条红线的有11家；三条均未触及的只有5家 。 而这30家房企中 ， 多数房企有息负债的增速超过了15% ， 这意味着政策一旦落地并全面实施 ， 行业整体降杠杆的压力并不小 。 同时华创证券分析认为 ， 为降低净负债率 ， 此后一段时间内房企联营、合营的事件可能增多 ， 明股实债的风险也可能上升 。
“通过今年的半年报就能看出 ， 不少房企的资产负债率只是略低于70% ， 踩在其中一条‘红线’的边上 ， 很可能是优化过报表 ， 可见不少房企其实已在研究并努力适应这一政策 。 ”上述业内人士表示 ， 其实行业内有不少方法降低表内负债 ， 但从此次监管层的决心来看 ， 这些技术层面的优化其实已无多大效用 ， 思考如何稳健发展才是当前房企必做的功课 。
“但这项政策即便全行业施行 ， 也不会直接影响到房企的生存 ， 即便是中小规模房企 ， 由于深耕区域发展 ， 各方面资源其实已较深厚 。 ”该人士认为 ， 融资环境收紧与房企生存并无直接关系 ， 后期是否会出现大规模收并购也与此次政策无太大关联 ， 不过中小规模房企此后的扩张会受政策影响 ， 一定程度上行业格局将进一步固化 。
该人士还表示 ， 为尽快适应政策要求 ， 往后联合开发的地产项目很可能将增多 。 “快速发展的房企很难突然慢下来 ， 既要维系规模体量 ， 又要降低资金和市场风险 ， 联合拿地和开发或许是最优选择 。 ”该人士分析 ， 房企融资收紧背景下 ， 通过联合拿地或开发不仅能有效分化资金和市场风险 ， 在各类榜单统计权益金额时 ， 联合拿地的部分也会全部计入合作任意一方 ， 也能让合作各方保持较好的销售业绩 。
（责任编辑：冉笑宇 ）


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