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服务|“风口”下的物管行业中报：业绩逆势提升 资本兴趣不减( 二 )


2020年上半年 ， 碧桂园服务的社区增值服务收入约为人民币6.03亿元 ， 同比增长96.2% ， 占公司总体收入的9.6% ， 较去年同期上升0.9个百分点 。
业绩会期间 ， 碧桂园服务执行董事兼总裁李长江表示 ， 如果说物业服务是万亿级蓝海的话 ， 那么增值服务是10万亿级蓝海 ， 碧桂园服务目前才刚刚起步 。 “希望公司的增值服务收入占比在未来能够翻1-2倍 ， 甚至更多 ， 利润占比可能比收入占比还要更高 。 ”
嘉禾家业认为 ， 综合行业各家物企上半年的经营状况 ， 造血能力的持续攀升主要因为三点：
1、疫情期间 ， 社区增值服务成为新业绩增长点 ， 上半年28家物企的社区增值服务平均值同比增速达40.3%；
2、多数物企持续发力高利润的非住宅业态 ， 主要以办公物业和商业物业为主；
3、在疫情影响下 ， 多地政府对物业企业财政、税收等补贴政策的先后落地 ， 对物企整体利润水平起到一定优化作用 。
这也使得资本市场对物管业务的认可度 ， 要明显强于房地产 。 9月4日 ， 碧桂园的收盘价为9.7港元 ， 市盈率为5.1；而同在港股上市的碧桂园服务 ， 收盘价为54.1港元 ， 市盈率达到62.83 。
仍在“跑马圈地”
近些年 ， 资本不断加大对物管企业的追捧 。 2014年到2019年 ， 上市的物管企业数量分别有1家、2家、2家、1家、6家、11家 。
今年以来 ， 已有6家物管企业登陆资本市场 ， 合计融资净额43.9亿元 。 根据公开信息 ， 目前已经递表并预计于年底前上市的有9家 ， 融资总额约250亿元 。
易居克而瑞指出 ， 全年15家物业公司的融资金额合计约300亿元 ， 是2019年的2.9倍 。 物管公司上市热潮不减反映了两个趋势：1、物管公司短期扩张规模诉求强烈 ， 有融资需求；2、疫情考验下的二级市场物业板块表现优异 ， 物业公司价值再次被市场肯定 ， 物管公司融资渠道愈加通畅 。
“预计未来两年左右都是物业服务企业上市的窗口期 。 ”中国物协标准化工作委员会副主任王兆春表示 。
华安证券指出 ， 在这一轮的市场扩张中 ， 2017年到2019年的年度商品房销售规模达到17亿平方米左右的峰值 。 “对应近三年的商品房销售规模 ， 物管行业未来2-3年增量规模将进入提速释放期 。 ”
同时 ， “随着区域经济的崛起 ， 我国商品房市场将呈现逐步回归合理中枢的趋势 ， 叠加丰厚的存量资源 ， 物管行业规模、业绩具有较为可观的提升空间 。 ”
在“跑马圈地”过程中 ， 规模仍然是行业发力的重点 。 从上市公司的招股说明书分析 ， 上市公司拟用于收购及战略投资的比例高达60%-70% 。 中报季期间 ， 多家物管公司高管表示 ， 未来将把握并购机会 ， 进一步扩大在管规模 。 其中 ， 商业、办公等一些非住宅领域 ， 也在企业考虑之列 。
这有可能使得已经出现的并购潮进一步加剧 。 王兆春表示 ， 行业出现大规模并购 ， 意味着行业的战略转折点已经到来 ， 消灭竞争对手的主要方法已经从以往的“产品+价格”变成了资本 。
受此影响 ， 物管行业集中度提高的趋势也将强化 。 华安证券指出 ， 行业集中度的提升主要在于：1、物管行业头部公司多具备关联地产开发商 ， 充分享受集团内部资源输送带来的内源性增长 。 2、头部企业借力资本市场实现规模和业务的双线扩张 ， 带动集中度提升 。
数据显示 ， 2016年至2019年 ， 物管行业百强管理面积由2725万平方米提升至4279万平方米 ， 市占率增至43.6% 。
（作者：张敏编辑：徐旭）
（责任编辑：冉笑宇 ）


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