小区|记者观察｜吸引社会资本参与老旧小区改造，要给空间利用政策“松绑”( 二 )
其中 ， 不管是停车场改建这类合理利用小区存量容积率的项目 ， 还是过去一段时间在业内引起广泛讨论的采取增加小区容积率的模式 ， 即在老旧小区顶端“加盖一层”出售的模式 ， 都绕不开相关规划、标准和法律法规的制定和修改 。 不管是容积率、绿化 ， 甚至采光 ， 在相关文件没有出台之前 ， 地方政府能做的权限也很小 。
比如在北京 ， 据采访人员了解 ， 北京老旧小区改造的一个隐性同时也是硬性的规定是 ， 老旧小区改造解决资金问题 ， 不能通过增加容积率、增加建筑面积的方式来实现 。 显然 ， 对于北京、上海这样存在控制开放强度、做减量发展的城市而言 ， 通过增加容积率 ， 提升社会资本参与积极性的方式 ， 很难行得通 。
再比如 ， 修建停车设施 ， 由于能产生稳定的收入 ， 是社会资本参与兴趣较大的改造项目 。 但老旧小区空间本来就相对拥挤 ， 相应的绿化要求能否做一定的让步？对于一些独栋的老旧住宅来说 ， 这个问题又如何解决？联合其他小区改造的话 ， 又势必涉及较为复杂的规划修改问题 。
除了政策层面的障碍 ， 居民层面推进也有困难 。 有参与老旧小区改造的物业公司高管告诉采访人员 ， 除了加装电梯这种“日常”扯皮的项目 ， 在实际操作过程中 ， 一些居民会认为 ， 小区的公共空间其实已经由买房时购买的公摊面积 ， 其产权属于购房人共同所有 ， 在此类公共空间上修建或改造的盈利性质设施 ， 交由相关企业运营和盈利 ， 显然侵犯了购房人的利益 。
实际上 ， 这也解释了为什么很多房企现在大规模进驻城市更新领域 ， 却对老旧小区改造鲜有问津 。 城市更新被认为本质上还是通过对工业用地等非住宅用地其土地性质的改动 ， 从而达到商业开发的目的 ， 开发企业所要面临的困难较少 ， 商业逻辑也比较简单清晰 ， 金融资金也相对容易进入 。 而老旧小区改造要面临的是更复杂的情况 ， 涉及政府、银行、业主、产权单位等多方面关系的处理 ， 显然需要更高的专业能力和技术要求 。
另外 ， 从资金角度而言 ， 习惯了高周转高负债 ， 单个项目周期在2-3年就能形成回款的房企来说 ， 能否适应老旧小区改造8-10年甚至更长的资金周期 ， 显然也是一大问题 。
也有观点认为 ， 如果能走通“城市更新+老旧小区改造”的复合模式 ， 在临近小区的空间范围内 ， 通过城市更新 ， 为社会资本提供盈利服务的空间资源 ， 或者能较好地实现“提升类”改造 ， 但由于相关工作推进较晚 ， 目前还没有较为成功的类似案例出现 。
全国老旧小区改造半年报：郑州、西安改造小区最多 ， 杭州15万家庭“翻新”
（作者：宋兴国,蒋莎莎 编辑：耿雁冰）
（责任编辑：冉笑宇 ）
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