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1.5|鬼城”房价从5千涨至1.5万，人气是怎么回来的？

随着城镇化的快速发展 ， 过去十几年来 ， 各地纷纷建设新城新区 ， 一口气建造了大量楼房 。 从2010年到2014年左右 ， 包括鄂尔多斯(600295,股吧)、云南呈贡新城、郑州郑东新城、贵阳金阳新区、河南鹤壁、江苏常州武进、惠州大亚湾新城、营口鲅鱼圈等地 ， 一些片区因极高的空置率 ， 一度被外界冠以“空城”“鬼城” 。
但如今 ， 不少曾经的“空城”“鬼城”发生了巨大变化 ， 甚至变成了繁华的“不夜城” 。
多个“鬼城”变成“不夜城”
2010年 ， 贵阳的金阳新区（2012年改为观山湖区）曾被外界称为“鬼城” 。 2012年十一黄金周之后 ， 因为一则“购房入户”的“救市”政策 ， “贵阳将成鄂尔多斯2.0”的消息更是不绝于耳 。
但现如今 ， 这一片区已十分繁华 。 数据显示 ， 2019年观山湖区地区生产总值增长10.7%；固定资产投资增长10% ， 增速排名全市第一；规模以上工业增加值增长123.3% ， 增速排名全市第一；一般公共预算收入完成53.8亿元 ， 增长6.7% ， 总量排名全市第一 。
一位当地官方人士告诉第一财经采访人员 ， 现在观山湖区已成为贵阳新的城市中心 ， 生态很好 ， 产业兴旺 ， 夜市发达 ， 人口已经超过了50万人 。 “如果当年不建新区 ， 贵阳老城区在交通上就会寸步难行 。 ”
2000年初 ， 贵阳为缓解老城区的拥堵 ， 拓展城市发展空间 ， 决定在老城区西北部的金华、阳关一带片区建设城市新区 ， 金阳新区应运而生 ， 即今日的观山湖区 。
来自贵阳的王女士说 ， 新区的发展都有一个过程 ， 金阳那边是新区 ， 刚开始人比较少 ， 但现在已经非常繁华了 ， 房价也涨了很多 。 2012年时 ， 贵阳老城区房价不到6000元/平方米 ， 而金阳新区（观山湖区）不到5000元/平方米 ， 但现在观山湖区已经达到15000~16000元/平方米了 ， 明显超过了老城区 ， 成为全市房价最高的地方 。 “买新区房子的改善型的居多 ， 因为老城区实在太堵了 ， 我的亲戚都买在新区 。 ”
郑东新区的发展也颇为类似 。 近年来 ， 随着内部人口流动与城市功能升级 ， 昔日空空荡荡的中央商务区如今人气鼎盛 。
数据显示 ， 郑东新区2019年GDP初步核算为1139.63亿元 ， 跃居全市第2位 。 另外 ， 根据郑东新区官网介绍 ， 目前郑东新区建成区面积超150平方公里 ， 入驻人口达150万 。 2019年上半年 ， 郑东新区全口径财政收入完成163亿元 ， 同比增长12.2%；地方公共预算收入完成49.4亿元 ， 同比增长11.2% ， 收入规模继续领跑全市各县（市）区、开发区 ， 在郑州乃至河南发展大局中的引领作用进一步增强 。
根据链家网站的数据 ， 目前郑东新区已经是郑州房价的高地 ， 一手房单价大多在每平方米3.5万到4万元左右 ， 而城西的中原区等地才1.5万元左右 ， 价格相差非常大 。
同样的例子还有昆明呈贡新区 ， 2010年 ， 呈贡被外界评价为“这是一座用巨额资金堆起来的空城” 。 但据媒体报道 ， 2013年昆明地铁1号线南段开通后 ， 呈贡与昆明市中心连成一片 ， 交通路网更加完善 。 随后的2016年 ， 位于呈贡的高铁昆明南站投入使用 。 随着地铁、高铁双“轨”开通 ， 呈贡渐渐摘掉了“空城”的帽子 ， 实现了从“空城”到“轨城”的蜕变 。
省会城市、中心城市人口导入快
为什么这些曾经的“空城”“鬼城”会发生这么大的变化？
58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经采访人员分析 ， 新城区是过往十多年房地产市场发展的重要阵地 ， 但新城建设有两个值得关注的特点 ， 一是不少城市的新城由于定位以及规划问题导致开发体量过大 ， 包括区域内规划的商业也存在入驻率不足等问题；另一方面 ， 高铁建设对不少新城的发展起到重要推动作用 ， 高铁人流能为新城开发积累大量人气 ， 吸引了大量投资性购房群体的关注 。
张波说 ， 近几年不少新城开始逐步形成完善的居住氛围 ， 类似郑东新区这类新城的房价和关注度在不断提升 ， 这本身和城市购房需求外溢有着重要联系 ， 其中一个重要因素就是人口导入 。


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