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现在是|现在是出手置换的好时候么

本文转载自公众号：“真叫卢俊”
【现在是|现在是出手置换的好时候么】

昨天我们聊了一个话题 ， 上海的二手房开始调价了
于是留言区很多粉丝都在焦虑的提问 ， 那我是不是现在应该出手？最佳的置换房子的到底是什么时候？
这个问题看似非常简单 ， 实际上有很多没有被大家所注意的地方 ， 这是一个非常重要的问题 。 虽然说投资人不要择时 ， 我们经常说择时是做不到的 。
但是如果你站在理性的分析 ， 去看不同的市场状态的时候 ， 你会发现有些时间段 ， 有些市场状态下 ， 对于投资 ， 对于投资人 ， 对于刚需客是有利的 。
今天我们就跟大家系统的分析一下 。
从市场角度来看
如何选择置换时机？
我们先来看一看 ， 如果站在市场的角度 ， 什么时候是置换房子最佳的时机？
市场的角度分为三种状态 ， 一种叫上涨阶段 ， 一种叫横盘阶段 ， 一种叫下跌阶段 。
1
上涨阶段
通常而言我们认为上涨阶段是卖方市场 ， 利于卖方而不利于买方 。
因为卖方可以跳价 ， 可以反价 ， 可以提出一些比较夸张的要求 ， 甚至于在现场拍卖他自己的房子 。
那么是一手房的话是一房难求 ， 各种摇号 ， 各种暗中的费用 ， 都会在市场上出现 ， 卖方会觉得我非常有利 ， 买方觉得我很痛苦 。
但实际上在真实的市场中 ， 卖方一样痛苦 ， 尤其是那种没几套房子的人 ， 对于开发商而言他未必痛苦 ， 但是对于没有几套房子的人而言 ， 他是很痛苦的 ， 为什么？
他这个房子卖掉他就没有仓位了 ， 或者他的仓位会大减 。 比如他只有两套 ， 你说他没房子 ， 他还有一点 ， 他卖掉了一套以后 ， 他50%的仓位都没有了 。
但是他这个月他觉得他卖的很好了 ， 因为比起半年前已经涨了300万了 ， 没想到翻过头下个月又涨了100万 ， 所以这个时候卖方都非常谨慎的 ， 他们会把价钱高高的吊着 。
对于他们而言 ， 成交其实也是一种风险 ， 不要以为仅仅是对于二手房的房东 ， 对于一手房的销售也是一样 ， 一个盘就这么多房子可以卖 ， 卖完就没有了 。
所以你会发现房子太好卖了 ， 销售冠军和普通的销售没有区别 ， 这个月赚完钱以后 ， 下个月钱在哪里不知道 。
那么这个时候置换怎么办？
这时候对于置换者而言 ， 其实要求蛮高的 ， 因为你要卖一买一 ， 你卖早了 ， 卖晚了 ， 买早了 ， 买晚了 ， 都难受 。 当然买早的可能性不大 ， 都没钱 ， 所以这个时候对置换客而言挑战是蛮大的 。
那么对于刚需人而言一样的 ， 挑战是蛮大的 ， 因为你就一套房子 ， 你怎么才能够做到很好？在市场上完美的一进一出 ， 几乎不可能 。
对吧？这一次深圳的市场大涨和政策的变化 ， 导致了多少卖出房子的人无法买入 。
2
横盘阶段
第二个横盘阶段 ， 横盘阶段你会发现大家都不愿意 ， 大家都觉得横盘没意思 。
你这房价不涨不跌的 ， 不温不火的 ， 我想捡个笋捡不上 ， 我想卖又卖不出好价钱 。 但你会发现买卖都很容易 ， 都非常正常 。
你想卖一个稍微高一点的价格 ， 假以时日 ， 用些技巧是可以卖到的 。 你想买一个还可以的笋盘 ， 认真淘笋 ， 发动你的渠道 ， 也是可以找到的 。
3
下跌阶段
还有第三个阶段 ， 下跌阶段 ， 下跌阶段当然是买方市场了 ， 利买不利卖的 。
同样的事情也会发生在买方身上 ， 看似他很舒服 ， 但实际上他非常痛苦 ， 他不知道什么时候他该出手 。
他这个月买可能比起来半年前他便宜了50万 ， 但他发现到了下个月 ， 他在账面上又损失了20万 ， 这买方也是犹犹豫豫很难出手 ， 而卖方不要看他很难卖 ， 但它一旦卖出 ， 他的感受就会不一样 。
那么这个阶段最痛苦的实际上是一手开发商 ， 为什么？因为他手里的盘量太大了 ， 他真的是要用各种各样的方法来促销 ， 来回笼资金 。


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