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如松：新冠何时感染房地产？巴菲特开始卖房子了

如松：新冠病毒何时感染房地产？巴菲特开始卖房子了从今年2月开始到现在 ， 新冠病毒的全球大流行将全球数十亿人关在家中 ， 生产停滞 ， 这是病毒的首次发威 。 事实上 ， 病毒对我们的生活所带来的影响还远远未全面显示出来 ， 虽然数十亿人被关在家中 ， 但很多国家的政府都通过印钞的手段为企业与家庭提供了基本生活支出 ， 并为它们的债务还本付息提供了政策支持 ， 所以 ， 病毒在债务市场上的影响还根本未显示 。这种政策是无法持续的：第一 ， 政府负债率已经到达了非常高的位置 ， 难以继续持续 ， 当补助政策撤出之后 ， 高失业率下的失业人士就失去了偿还债务的收入来源 ， 银行坏账就会加速积累 ， 导致债务危机；第二 ， 现在可以实行补贴政策的关键是 ， 生活必须品未出现供给问题时 ， 通过财政送钱给家庭部门 ， 就可以维持家庭的生活 。 瘟疫大流行本身就在严重打击全球的生产活动 ， 而政府的补贴政策加上对人们的禁足措施 ， 恰恰让生产活动下降的更严重 。 一旦必需品的供给无法满足需求的时候 ， 必需品物价就会上涨 ， 现在的补贴政策就无法继续下去了 。 因为以印钞为支撑的财政补助 ， 会将本国快速推进到恶性通胀的境地 。 此时 ， 补贴政策的被迫退出就会让失业人员无法应对银行的债务 ， 导致债务危机 。事实上 ， 国内玉米已经有一定程度的短缺、并导致价格大幅上涨 ， 而玉米下游的肉类是典型的必需品 ， 这反映的是全球必需品产业链已经绷的很紧 。也就是说 ， 通过财政补贴对抗新冠病毒全球大流行只能是临时性措施 ， 债务危机终会到来 。之所以债务危机难以避免 ， 就在于瘟疫的全球大流行已经严重地影响了人们的生活 ， 让工业品的需求严重下滑 ， 导致企业生产端与需求端出现了大规模的错配 ， 企业加速违约会导致银行坏账的加速积累；而企业问题又导致失业率上升 ， 失业率上升又导致家庭部门债务与收入的错配 ， 继续在银行体系积累坏账 ， 企业和家庭部门共同推动债务危机的爆发 。现在 ， 银行的问题已经显示了出来 。 欧洲央行、美联储持续限制辖下商业银行进行现金分红；中国上市国有银行上半年利润下滑11.2%；坏账积累导致今年美国商业银行的经营状况恶化 ， 让富国银行、摩根大通、花旗银行的财报惨不忍睹 ， 摩根的利润腰斩 ， 花旗的利润暴跌七成多 ， 而富国则直接亏损24亿美元 ， 所以巴菲特不断抛售银行股 ， 银行利润暴跌就会导致流动性被动收缩 ， 然后就会向房地产市场传导 ， 所以 ， 巴菲特抛售银行股的本质是卖房子 ， 等等 。 所以 ， 疫情的下一步就是冲击房地产 。在抗击疫情的过程中 ， 政府出台的最重要的一个举措是调整信贷政策（推迟还本付息）以支持家庭部门 ， 但损害的是银行部门 ， 随着银行部门运营状况的恶化 ， 这种政策已经无法继续了 。这里还有一个重要因素——时间！如果病毒流行在短期内就可以得到控制 ， 政府的补助措施就可以给疫情对债务市场的冲击减震（真实的含义是 ， 将企业和家庭的债务压力转移到了政府身上）；如果在短期内得不到控制 ， 政府的应对措施就会加剧债务危机（源于政府的禁足措施会持续破坏生产活动 ， 让债务问题更加严峻） 。8月24日 ， 中国工程院院士、香港大学李嘉诚医学院微生物学系讲席教授袁国勇及其团队对外披露香港发现一例新冠肺炎康复者二次感染新案例 。 8月25日 ， 海外网援引港媒《南华早报》报道 ， 荷兰国家广播公司NOS当地时间25日援引病毒学家的话说 ， 荷兰和比利时各有一名患者已被证实第二次感染了新冠病毒 。 之后 ， 陆续又有多次报道 。三四个月内就出现了二次感染 ， 这说明即便在未来研究出新冠病毒疫苗 ， 一次注射形成的保护时间也可能只有三四个月 ， 让疫苗的效力有限 。 对绝大多数国家来说 ， 无法做到在这么短的时间内就进行二次注射 ， 这实际就意味着新冠病毒会在未来的很长时间内流行下去 。 而新冠病毒的长期流行 ， 就让人类社会长期无法恢复正常的生产和生活秩序 ， 工业、服务活动的需求端就会长期处于十分低迷的状态 。 企业供需两端 ， 家庭收入债务两端的错配导致的银行坏账问题以更迅速的形式爆发 ， 让前景更加糟糕 。考虑到企业运营环境和家庭部门收支恶化 ， 都会通过失业率反应出来 ， 这就让失业率成为衡量未来债务问题的核心指标 ， 也就成为衡量未来资产价格的核心指标 。 所以 ， 澳大利亚央行直接将失业率和未来的房价联系在了一起 。据《每日邮报》8月26日报道 ， 澳大利亚央行警告称 ， 由于新冠疫情将失业率推高至两位数的水平 ， 房价下跌40%是“有可能的” 。 报告说 ， 我们认为这是极有可能发生的情况 ， 与一些国家在全球金融危机期间（这里指的应该是2008年的次贷危机）所遭受的冲击大体一致 。 这将导致许多借款人欠银行的债务超过其房屋的价值——这种情况被称为负资产 。 根据CoreLogic的数据 ， 如果这种情况发生 ， 悉尼的房价中位数将从100万澳元跌至仅60万澳元 ， 墨尔本的房价中位数将从79.3万澳元跌至47.6万澳元 。 房地产价格的暴跌将比1991年经济衰退后出现的20％的跌幅“更极端” ， 当时失业率达到11.2%的60年高点 ， 失业率连续三年保持在两位数 。 澳大利亚央行预测 ， 到2020年底 ， 官方失业率将从7月份的7.5%升至10.5%——这是1994年初以来的最高水平 。澳大利亚央行的报告中最重要的不是房价跌幅的数据 ， 而是将“失业率”与房地产的走势直接联系在一起 ， 让所有人十分便于观察、判断 。 这里的逻辑关系是十分明确的 ， 无论企业还是家庭部门债务的恶化程度 ， 都可以从失业率上得到直观体现 ， 失业率也就体现了银行问题恶化的速度 ， 也就可以直接决定了房地产的走势 。澳大利亚央行的报告 ， 与我们在疫情刚爆发时的预计基本一致 ， 即疫情爆发对债务市场和资产价格所带来的影响 ， 今年比较小 ， 主要会体现在明年 。 现在 ， 全球的必需品市场的供应链开始紧绷、银行的流动性问题开始初现 ， 都是先行信号 。事实上 ， 对于多伦多、温哥华、悉尼、墨尔本、伦敦等过去很多年的房地产明星城市来说 ， 外来人口流入也是支撑这些城市房价的核心动力（最近 ， 伦敦房价明显受到了香港的推动） 。 如今 ， 全球主要的人口大国和经济大国都在追逐更高程度自给自足的内循环经济模式 ， 这意味着国际贸易活动在未来两三年内会连续下降 ， 就意味着新兴国家的外汇储备会被严重削弱 ， 也就意味着这些国家对跨境资本流动会开启更严厉的管制模式（这是各国加速推出数字货币的主要原因之一） ， 国际间的人员流动和资本流动都会严重萎缩（新冠病毒全球大流行已经导致跨境人员流动的严重萎缩） ， 让这些明星城市的房价失色 。新冠病毒在明年很可能大规模感染资产价格 ， 所以 ， 明年的资产价格应该是看空的趋势 。 国内现在正在出现的二手房成交的不断萎缩（挂牌量上升、二手房市场逐渐失去流动性） ， 与上述银行业体现出来的流动性问题是吻合的（当然是失业带来的） 。 但考虑到美联储在今天已经不准许出现通货紧缩 ， 否则会导致美国政府的破产（债务率太高） ， 美联储会使用一切手段缓解商业银行的流动性状况 ， 所以 ， 房地产市场有很大压力 ， 但不是十分严重 。 这里的核心变数就是通胀 ， 一旦因农产品（生活必需品）推动的通胀率加速上升 ， 央行救助商业银行的手脚就会被束缚住 ， 情形就会加速恶化 。在5、7、8月的疫情加速蔓延时期 ， 印度的通胀率分别为5.84%、6.09%、6.93%（6月数据短缺） ， 正趋于恶化；美国5-7月、中国6-8月的通胀率也都是涨势；我国今年玉米价格已经大幅上涨 ， 未来必然会推动必需品价格 ， 让我们看看未来一年中国、美国和其它国家在通胀上会发生点什么 。失业率（银行业状况）、必需品推动的通胀走势 ， 是房地产的指路明灯 。


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