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调控|热点城市楼市调控连出重拳 长效机制下没有“漏网之鱼”

在监管层一系列表态后 ， 各地的楼市调控政策继续升级 。
9月6日 ， 沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等联合发布《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》 ， 从供应端和需求端双管齐下稳定市场 ， 其中包括禁止首付贷、提高二套房首付比例（从40%提高至50%）、提高增值税免征门槛（免征年限由2年调整到5年） ， 还提出严控土地溢价率 ， 推出“限房价、竞地价”“限地价、竞配建、竞自持”两种土地出让规则 。
今年8月末以来 ， 无锡、东莞、杭州已先后发文加码调控 。
在今年7月24日的“房地产工作座谈会”和8月26日的“部分城市房地产工作会商会”上 ， 沈阳市均有相关负责人参会 。 因此 ， 沈阳此次升级调控 ， 并不令外界感到意外 。
但分析人士指出 ， 这一动作仍有较强的代表性 。 在房地产长效机制的框架下 ， 监管层不仅能够对各个城市的市场进行实施监控 ， 也在对地方政府实施“月度分析、季度评价、年度考核” 。 按照这一机制 ， 楼市调控的精准度和及时性正大大提升 ， 短期来看 ， 除沈阳外 ， 未来还将有其他城市加入调控之列 。
沈阳调控样本
沈阳并不是外界想象中的典型东北城市 。 近几年 ， 沈阳一直是人口净流入状态 。 2019年末 ， 沈阳市常住人口832.2万人 ， 比2018年增加0.6万人 。 在我国二线城市中 ， 沈阳的人口规模位居前列 。
今年4月 ， 沈阳进一步放宽落户限制 ， 取消年龄和社保限制 ， 推出“技工学校、职业学院及以上在校生和毕业生（含往届）可在沈阳市落户” ， “凡具有沈阳市户籍的居民 ， 其父母、配偶、子女均可在沈阳市投靠落户”等低门槛政策 。 此举被视为沈阳楼市的利好消息 。
随着人口规模增加 ， 以及东北振兴战略的刺激 ， 除2018年因调控导致交易下挫外 ， 沈阳楼市在近几年不断升温 。 有机构统计 ， 2019年沈阳楼市的成交均价首次突破万元 。
今年以来 ， 沈阳楼市同样表现“出彩” 。 从3月末开始 ， 沈阳的部分新房项目就热销 ， 整体市场热度居高不下 。
根据国家统计局的数据 ， 今年7月 ， 沈阳新房价格环比上涨0.8% ， 同比上涨9%；二手房价格环比上涨0.5% ， 同比上涨10.3% 。 近几个月来 ， 沈阳的房价涨幅在70个大中城市中名列前茅 。
在土地市场 ， 二季度以来 ， 沈阳已有多宗地块在激烈竞争后高价成交 ， 对市场的预期形成不小的刺激 。
沈阳当地某房企人士向21世纪经济报道表示 ， 落户新政带来的购房人口基数增加 ， 疫情后的需求大量释放 ， 以及部分区域新房和二手房价格“倒挂” ， 是导致沈阳楼市升温的主因 。 “沈阳的房价水平在省会城市里不算高 ， 而且（新政出台前）二套房的首付比例只有40% ， 购房门槛算是比较低的 。 ”
他表示 ， 在近期沈阳楼市升温过程中 ， 市场追涨情绪明显 ， 部分购房者有“加杠杆”的行为 。 同时 ， 由于存货不足及成本压力等 ， 一些项目出现惜售和涨价现象 ， 进一步刺激了市场情绪 。
在沈阳出台的调控新政中 ， 除在需求端提高购房杠杆外 ， 对供应端的管控措施也相当严厉 。 比如 ， 对项目建设进度提出要求、把握入市节奏等 。 此外 ， 为控制房价 ， 沈阳还将以项目为单位 ， 监测房价运行情况 ， “对无正当理由导致价格出现较大变化的项目 ， 责令企业限期改正 。 ”
前述房企人士认为 ， 新政力度较大 ， 措辞严厉 ， 为近年来所少见 ， 市场普遍对政策效果持乐观态度 。 但对于房企来说 ， 操盘压力在逐渐加大 。 他指出 ， “严格审核商品住房项目开发建设成本和住房装修标准”的调控 ， 若能严格执行 ， 将会对项目利润带来挤压 。
多城还将加码
通过对相关负责人的座谈或指导 ， 督促出台楼市调控措施 ， 类似的做法并不罕见 。
一位接近住房和城乡建设部的专家向21世纪经济报道表示 ， 过去 ， 监管部门多采用“定向指导”的办法 ， 对不同城市的调控动向加以“指导” 。 这种“指导”多以部门规章的方式下发 ， 或者仅是部门内部的文件传达 ， 甚少有公开的一揽子调控措施 。


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