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何去何从|去杠杆政策持续发力踩线的房企何去何从( 二 )


目前 ， 福晟和泰禾的债务重组皆推进缓慢 。 参与福晟纾困的世茂集团（00813.HK）在半年时间里只接手了福晟几个项目 ， 剩余数十个项目的命运 ， 仍在世茂与福晟的拉锯谈判中未有归属 。
泰禾方面的进展也不容乐观 。 万科（000002.SZ）虽参与其中 ， 但债权人和利益相关方众口难调的局面 ， 逼迫着这家行业领头企业的总裁祝九胜公开喊话：“要么集体沉船 ， 要么集体上岸 ， 想要个别上岸是不现实的 。 ”
“泰禾和福晟都只算得上第三、四梯队之后的房企 ， 它们尚且如此 ， 若更大规模的公司爆发债务危机 ， 对金融领域的冲击将更加剧烈 。 ”上述CFO表示 ， “所以要严控房地产债务雪球继续滚大 ， 以规避更大的债务风险的爆发 。 ”
这样的担忧并非多余 。 对应监管层设置的“三道红线”指标（剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）来看 ， 规模房企中只有少数没有踩线 ， 而同踩三条红线的大型房企就有恒大、融创、绿地、富力、华夏幸福(600340,股吧)等若干家 。
以恒大为例 ， 截至今年6月末 ， 其资产负债率86% ， 有息负债总额8355亿元 ， 期内借款利息开支高达418亿元 ， 汇兑亏损30亿元 ， 融资成本净额107.72亿元 ， 而其净利润才仅147亿元 。
类似恒大这样的高昂融资成本 ， 在房企间并非孤例 ， 而集团加权平均融资成本高达七八个点以上的企业 ， 其财务杠杆都会偏高 。 比如阳光城(000671,股吧)（000671.SZ）上半年净负债率为109.66% ， 平均融资成本为7.5% ， 其他融资的融资成本区间上限高达12.50% ， 期内集团财务费用3.35亿元 ， 同比增长38.58% 。
更为严峻的是 ， 外界通常只关注到房企的表内债务 ， 而表外的经营性负债 ， 如商票、供应链金融产品等 ， 往往被忽略 。 事实上 ， 表外负债的规模同样不容小觑 。 知情人士透露 ， 某TOP5房企自行发行的商票规模 ， 已经累积到了三四千亿元的规模 。
金融机构预警
市场上种种信号显示 ， 早在今年之前 ， 房地产债务就已经引起了相关部门的重视 ， 相关管控措施也早就有所铺排 。 去年5月 ， 银保监会下发23号文 ， 开始针对房企融资进行严监管 。 并对开发贷、境外债等融资方式进行进一步监管 。
与过去几轮调控所不同的是 ， 去年的政策基于“总量控制” ， 直接限制房企债务总额增长 ， 其中最显著的措施便是将开发贷和按揭贷合并至房地产贷款科目下 。 “当时这个规定一出来 ， 许多银行的房地产贷款额度就没有了 。 ”一位金融从业人士称 。
而这一次出台的三道红线及配套政策 ， 则显得更为精准和精细 。 一家房企的内部人士坦言：“以前无非是限地价、房价等 ， 现在直接针对企业的有息负债 ， 这能有效防范地产公司倒闭 ， 也能规避金融风险 。 ”
在业内看来 ， 新近的一系列融资监管组合拳 ， 将让金融机构对涉房地产融资设置更高门槛 ， 一改过往只注重规模的监管规则 。
【何去何从|去杠杆政策持续发力踩线的房企何去何从】过去10年 ， 房地产是推动国家经济增长的支柱性产业 ， 整体投资回报率维持在较高水平 。 “地产行业强大的景气度 ， 使金融机构为其融资的意愿较强 ， 预售制度增强了房企无息负债能力 ， 优质抵押物也赋予地产行业优秀的融资能力 。 ”国泰君安证券认为 。
为筛选优质合作对象 ， 金融机构普遍设定“白名单” ， 优先与百强企业进行合作 ， 在授信规模、成本及期限方面倾向于百强企业；信托公司筛选标准更加严苛 ， 部分信托甚至将选择标准限定在前50房企内 。
为了适应金融机构的监管规则 ， 房地产企业使出浑身解数 ， 重规模轻绩效、放大杠杆、提高行业排名 ， 努力挤进金融机构“白名单” ， 甚至不惜给销售数据注水、强制员工买房等 。
朗诗集团董事长田明曾公开表示 ， 一些房企为实现年度销售规模 ， 能够上排行榜 ， 让自己的总包单位、销售代理公司、合作单位帮忙假签约 ， 过年后再拿回公司销售 。 有些为了提高名次 ， 甚至会花钱买排位 。


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