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何去何从|去杠杆政策持续发力踩线的房企何去何从( 三 )


为了做大规模 ， 房企渴望融得更多资金；而为了融到资金 ， 房企又必须规模达标 。 于是 ， 在这场对财富与金钱的渴望中 ， 房企与金融机构无形中成为“共生体” ， 互相制约又彼此得利 。
为限制房企融资规模、防范地产金融风险 ， 监管层持续出台调控政策：土地储备贷款已于2016年被国家明令禁止；开发贷需满足“432”的合规要求；非标融资也因资管新规等政策受到重点整治 。
银行对房企授信收紧后 ， 信托成为房企最倚重的融资渠道之一 。 中国信托行业最新数据显示 ， 2020年一季度末 ， 投向房地产领域的信托资金总额为2.58万亿元 ， 房地产信托占比14.57％ ， 与基础产业（占比16.27％）数值接近 。
尽管银保监会“23号文”对信托融资进一步管控 ， 但房企花样融资方式仍不少见 ， 譬如明股实债、非并表项目公司负债、ABS、短融超短融、租赁融资、房企关联方借款等 。
这些隐性负债 ， 大大增加评估其真实偿债能力的难度 。 中诚信国际表示 ， 房企相关指标在恢复至安全水平的过程中 ， 或将通过永续债、明股实债等形式美化指标 ， 或通过对合作项目采取非并表等方式减少表内债务 ， 通过供应链ABS等方式加大非债务类融资 。
标普信评也指出 ， 本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆 ， 但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金 ， 增加隐性债务风险 。
不过 ， 积极的信号仍在出现 ， 以银行为代表的金融机构开始新一轮风险排查 。 中国建设银行(601939,股吧)深圳一支行负责人士直言：“最近半个月 ， 支行都在排查之前为房地产企业缴纳土地出让金、一些地产开发项目提供融资等情况 ， 主要是怕有违法行为 。 ”
另有一家股份制商业银行深圳福田区支行的负责人也表达了类似观点：“上半年我们给房企做的土地出让金融资项目比较多 。 小房企的融资项目暂时先不接了 ， 我们最近要先摸查梳理下上半年做的地产融资项目情况 ， 看下哪些是‘四证不全’的房企 ， 哪些房企客户可能债务风险大 。 ”
全行业纠偏
根据三道红线的融资新规 ， 房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档：若三道红线全部触及 ， 则有息负债总额不能再增加；若触及两条 ， 有息负债规模增速不得超过5%;触及一条 ， 增速不得超过10%;一条未中 ， 增速不得超过15% 。
面对汹涌而来的融资新规 ， 不同房企对行业走势及自身战略的判断极为不同 。
万科一贯的稳健与淡然 。 该集团管理层称 ， 每天都是卖楼的好日子 ， 将坚持积极销售；同时对于融资新规 ， 监管机构是从规范行业和防范风险的角度出发 ， 集团会认真研究、尽快适应 。
恒大管理层则在中期业绩会上旗帜鲜明地表态“一年降债1000亿元” 。 具体措施：一是卖房 ， 全年冲击8000亿元；二是少买地 。 刚步入9月 ， 该集团就推出了新一轮降价促销举措 ， 试图抢占金九银十的先机 。
另一行业巨头融创也表示 ， 融资新规会对未来行业格局带来深刻影响 ， 房企弯道超车、快速增长的可能性不大 。 集团净负债率明年目标100%以下 ， 剔除税收的资产负债率争取三年达到目标 。
相较于大型房企 ， 一些规模较小或负债较高的企业 ， 则显得更为焦虑 。 佳兆业管理层明确表示 ， 2020年的目标是将负债率下降至120%或以下；富力地产联席主席李思廉表示 ， 今年年内公司负债率要再下降15% 。
Wind预计 ， 未来5年房企债务置换和融资需求将不断增大 ， 海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右 ， 2020年、2021年偿还规模分别达5286.19亿元、5874.37亿元 。 2020年数据计入短期债券后 ， 到期规模还将更高 。
除去销售回款 ， 房企应对到期债务的主要途径便是“借新还旧” 。 贝壳研究院数据显示 ， 今年前七月 ， 房企境内外债券融资累计约7379亿元 ， 占去年全年的62.5% 。


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