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何去何从|去杠杆政策持续发力踩线的房企何去何从( 四 )


面对巨额债务 ， 房企除了公开的表态 ， 必须在内部启动应对措施 ， 尤其踩线较多的房企 ， 降低部分债务指标 ， 不能只停留在口头说说而已 。
深圳一家头部房企负责人告诉第一财经采访人员 ， 总部最近正在梳理月度财务报表：“尤其是三道红线里提到的资产负债率、净负债率、现金短债比 ， 财务部门都在整理查看之前的报表 ， 最新的7月、8月的报表也都在仔细核查 。 ”
“大面上看 ， 新的规定并没有把房企债务额度控死 ， 踩一条线的情况下 ， 债务总额仍然可以增加10% ， 这给正常发展的企业留足了空间 。 ”另一家房企财务负责人算了一笔账：如果以现有负债总额1000亿元来估算 ， 可增加10% ， 意味着可新增债务为100亿元 ， 这笔钱用于购买土地 ， 根据常规地货比（土地成本与可售货值） ， 可新增可售货值两三百亿元 ， 考虑到合作后的权益占比 ， 全口径可售货值能到400亿元 ， 足够一定的规模增长了 。
但对于连踩三线 ， 需要尽快降债合规的企业来说 ， 短期压力十分显著 ， 必须加速销售用自有资金补上债务缺口 。 这位财务负责人预计：“短期看 ， 高杠杆企业过激买地的行为将受到制约 ， 下半年的土地市场会更趋平稳一些 。 ”
此外 ， 部分企业内部还试图通过资本运作 ， 去化解三道红线的束缚 。 比如将财务负债转为经营性负债 ， 或者通过配股、分拆下属业务上市等方式 ， 做大权益分母 ， 从而降低相关财务指标 。
一位业内人士透露：“微观层面的运作各有不同 ， 但降债控风险的大趋势基本是确立的 。 每家公司会根据自身情况去适配新的规定 ， 踩一条线问题不大 ， 极致的企业会追求全部合格 。 ”
中诚信国际认为 ， 融资新规旨在通过财务及经营指标约束房企融资行为 ， 引导企业强化自身经营造血能力 ， 减少对债务性融资的依赖；房企将竭力通过提升自身运营效率、加速项目去化等方式增强内生资金平衡能力 ， 实现资金良性循环 。
种种迹象显示 ， 在房住不炒宏观政策基调未曾改变的前提下 ， 房地产凭借高杠杆蒙眼狂奔阶段似乎渐行渐远 ， 放弃外部输血 ， 追求内生增长 ， 将是下一个阶段的主旋律 。
这对过往注重风控和收益质量但发展相对缓慢的企业 ， 或许是个好消息 。 日前 ， 龙湖集团（00960.HK）董事局主席吴亚军便公开宣称：“中国房地产最好的时期到来了 。 ”在她看来 ， 进一步规范地产与金融的出发点是好的 ， 国内大循环和海外小循环将成为中国经济发展常态 。 龙湖是少有未踩一线的房企之一 。
几家欢喜几家愁 ， 房地产行业新的格局 ， 正浮出水面 。

（责任编辑：李显杰 ）


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