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什么|成龙过亿豪宅将被拍卖：他犯了什么错？能扳回来吗？( 二 )


“有可能成龙的房屋买卖合同约定的成交价是差额1300万元而不是3360万元 ， 所以判决书才会出现‘合同约定的购房价款过低’的表述 。 这可能使得税务机关不予认可 ， 从而不能办理产权证 。 ” 张黔林告诉第一财经采访人员 。
成龙虽然在2007年12月底办理了入住手续 ， 其全家也实际居住在此 ， 但并没有办理产权证 。 张黔林认为 ， 这意味着成龙还不是房屋的权利人 ， 为现在遇到的房子被强制拍卖埋下了伏笔 。
“房屋的产权登记为谁 ， 谁就是房屋的产权人 ， 入住只是取得了对房屋的占有使用 ， 并不表明是产权人 。 成龙虽然支付了全部房款而且也占有了房屋 ， 但由于并没有取得产权证 ， 所以还不是房屋的权利人 。 ”张黔林说 。
一波三折的房子
2014年以后 ， 御嘉置地陷入偷税、债务等纠纷 。 御嘉置地公司名称变更 ， 无法开购房发票 ， 影响办证 ， 后续办理产权证只能通过向法院起诉来协助执行 。
根据公开信息 ， NAGA上院总共99套房 ， 已经办理产权证的有91户左右 。
“遇到开发商违反了合同 ， 没有在约定期限内办理产权证 ， 这种情况下业主应当及时起诉 ， 通过法律诉讼取得生效判决书 ， 再凭判决书可以强制过户 。 ” 张黔林表示 。
由于御嘉置地的债务纠纷一直未被妥善解决 ， 法院于2017年12月19日查封其名下NAGA上院的部分房产及车位 ， 其中就包括成龙居住的2套房产及车位 。
2019年 ， 中泰公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼 ， 要求停止对两套房产及车位的强制执行 ， 并得到判决支持 。
然而 ， 北京天鸿控股（集团）有限公司（下称“天鸿公司”）不服一审判决 ， 于2020年6月向北京市高级人民法院提起诉讼 。 二审中 ， 天鸿公司胜诉 ， 法院认定“涉案房屋产权未能于查封之前转移登记至中泰公司名下 ， 系因中泰公司自身原因所致” ， 因此两套房产的法拍执行将继续 。
成龙方已经支付了全部房款 ， 并签署过购房合同 ， 只因没办理房产证就要眼睁睁看着自己的房子被拍卖？为何二审推翻一审审判结果？
张黔林表示：“由于房屋的产权登记仍是开发商 ， 所以法律上讲这套房屋的产权人还是开发商而不是成龙方面 。 因此开发商面临法律纠纷时 ， 这套房屋就成为执行的标的 。 ”
张黔林认为 ， 一审判决认为本案符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四个条件 ， 因而支持了成龙公司所提的执行异议 。
四个条件包括：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款 ， 或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记 。
“上述1~3个条件 ， 一、二审判决均认为符合 ， 但对第4个条件认识不同 。 一审认为房屋未办理产权登记并非因成龙方面过错所致 ， 而二审认为成龙方面因以代言费抵扣部分房款 ， 合同约定的购房价款过低 ， 欲先解决价款低的问题再办证 ， 而拖延至房屋被查封 ， 自身存在过错 。 故二审认为不符合‘非因买受人自身原因未办理过户登记’的条件 ， 因而进行了改判 。 ”张黔林解释称 。
对于法院的二审判决 ， 成龙该如何为自己维权？难道让这1.2亿打水漂？
张黔林表示 ， 二审是终审判决 ， 从民事诉讼程序而言 ， 成龙公司还可以申请再审 ， 但申请再审并不影响判决的执行 。 另外 ， 房屋被执行后 ， 成龙方面可向开发商起诉 ， 要求开发商退还房款并赔偿各项损失 。 但开发商目前也处于被执行状态 ， 能否顺利要回房款是个未知数 。
（责任编辑：崔晨 HX015）


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