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公寓|长租公寓爆雷提醒人们回归常识

黄小鹏
近期 ， 长租公寓爆雷的消息不断从各地传出 ， 这些爆雷事件中 ， 有的住户交了多个月租金现在却因为经营方跑路而被扫地出门 ， 甚至没地方住了还背着一笔债务 ， 有的房东当初相信了租金按年递增的承诺 ， 现在却面临被迫减租或毁约的选择 。
长租公寓爆雷与疫情有直接关系 ， 但这一行业存在的问题潜伏已久 ， 甚至可以说是从娘胎里带来的 。
长租公寓 ， 就是以一定价格从房东手中拿到房源 ， 再通过装修提升居住条件 ， 以更高的价格分租出去 ， 经营者赚到的是差价 ， 成本则主要包括重新装修和运营费用 ， 显然 ， 这个差价不能太离谱 ， 否则租客宁可多费点劲去寻找直租的机会 ， 但一套房的装修费用少则几万 ， 多则十几万 ， 这一商业模式决定了长租公寓只能是一门很普通的生意 ， 有人测算其回报率仅有几个百分点 。 这种生意并非没有风险 ， 其风险在于经济形势不好时出租率下降及租金下跌 ， 而成本大多被长期合同锁定 ， 对于风险生意 ， 几个百分点的回报显然是缺乏吸引力的 ， 资本蜂拥而入显然不是为了正常的经营利润 ， 这是明眼人一开始就能看得出来的 。
资本盯上长租公寓 ， 一个原因是经营者寄望这种二房东模式逐步挤压散租市场空间 ， 进而形成垄断 ， 成为租赁市场的主导模式 ， 果如此 ， 它就有可能变成好生意；另一考虑 ， 就是将其视作一个金融工具 ， 不通过经营赚钱 ， 而靠金融来赚钱 。 长期公寓的出现是近年来经济活动过度金融化的产物 ， 而对于经济过度金融化 ， 这些年人们缺乏应有的警惕 ， 似乎一切东西进行金融运作都是合理的 ， 可以接受的 。 在一定的条件下 ， 金融确实有利于激活实体经济 ， 但过度金融化会在经济体内埋下一个又一个风险点 ， P2P、小贷等问题 ， 实质也是过度金融化 。 全社会应该反思一下 ， 金融活动的边界到底在哪里 ， 金融工程的思维真的可以运用到所有经济活动中去吗？
长租公寓突然加速发展 ， 政策助推是不可忽视的因素 。 之所以出现鼓励长租公寓发展的政策 ， 是希望借助长租公寓来解决城市的居住困难 ， 但不得不说 ， 这是缺乏深入调研的产物 。
培育一批二房东并不会增加一平米的居住面积 ， 不能改善供求关系 ， 指望它解决老百姓(603883,股吧)租房难问题无异于缘木求鱼 ， 相反 ， 二房东普遍出现后只会让人们的选择变得更少和居住成本被动上升 。 在政策助推长租公寓发展之前 ， 一些发达城市已自发出现了一些二房东经营模式 ， 但主要是一些小规模的资本在运作 ， 即便是这些小规模的资本参与 ， 对社会中低阶层的居住问题造成的负面影响也已有所显现 。 与制造业不同的是 ， 租赁市场并不存在规模效应 ， 根本没有培育大资本二房东的必要 ， 正确的思路应该是极力维护散租市场的自由交易 ， 对资本可能对租赁市场造成的破坏保持警惕 。
产业上的鼓励政策还为过度金融化提供了燃料 ， 虽然相关的产业政策并不鼓励经营者去搞杠杆运营 ， 放大风险 ， 但客观上让金融机构、社会资本甚至房东和租房者丧失了应有的警惕 ， 或者提高了承担风险的意愿 。
对经济运行的线性思维 ， 也是长租公寓出事的一个重要原因 。 近年来 ， 物价、房价和租金持续上涨 ， 让社会各方形成了将永远上涨的预期 ， 社会经济波浪式发展的常识被人遗忘甚至有意丢弃 。 线性思维让一些资本丧失风险意识 ， 就是房东签下长期合同、租客签下租金贷背后也或多或少与此思维有一定关系 。
虽然长租公寓目前出现一些问题 ， 但它占整体经济活动比例很小 ， 对金融稳定和社会稳定的威胁并不大 ， 但长租公寓从泡沫式发展到迅速频繁爆雷仍是一个教训 ， 它提醒我们 ， 一切经济活动都要建立在常识上 。
（责任编辑：冉笑宇 ）


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