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仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣( 二 )


数据来自戴德梁行产业地产
在规模上企业平均产值层面 ， 松山湖高新区27亿元的平均产值远高于仲恺的0.8亿元 ， 专利授权总量上 ， 松山湖的数量也比仲恺多接近一半 。 说明仲恺企业最明显的瓶颈就是缺乏核心技术 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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图源：戴德梁行产业地产
对于产业低端、缺乏核心技术、转型阵痛这些问题 ， 仲恺也有所应对 ， 这些年 ， 仲恺政府重点打造了潼湖生态智慧区 。
该智慧区是惠州政府着力打造的的重大创新战略平台 ， 未来规划是重点突出发展先进制造业、战略性新兴产业、高新技术产业等产业 ， 紧密围绕半导体、智能制造、5G等产业方向和产业链条 ， 以高端电子信息类先进制造业为主要目标 。
但目前来说 ， 整个生态区整体仍处于开发阶段 。 考察过程中我们也去到了潼湖生态区 ， 该区周围都是工地 ， 人烟极少 。 很多配套依然在建设过程中 ， 也尚未有大批企业入驻 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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尚在建设中的潼湖生态区
概念还未落地 ， 而仲恺本身的产业结构也没有得到很大的改善 。 产业还是以传统的电子信息、五金塑胶制造、装备制造业为主 。 名头上说起来是高新区 ， 但产业却仍旧低端 。
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数据来自戴德梁行产业地产
惠州和东莞都是临深的城市 ， 但显然 ， 论产业惠州的底气不如东莞 。 东莞的民营经济很发达 ， 产业基础也更雄厚 ， 上半年东莞的GDP为4361.28亿元 ， 远高于惠州的1882.84亿元 ， 而如今又有松山湖承接深圳高新产业外溢 ， 可谓如虎添翼 。
与之相比惠州确实是乏善可陈 ， 产业没基础没优势 ， 转型方向也不明确 ， 产业外溢的可能性也不确定 。 从这个角度上说 ， 仲恺的不确定还是太大 ， 单纯跟着产业买仲恺 ， 风险太大 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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其次 ， 大家都说仲恺的房价低 ， 这确实是事实 。 但房价低不意味着后期上涨空间就更大 。
8月份最新的数据显示 ， 仲恺的新房均价为10077元/㎡ ， 低于全市的均价11825/㎡
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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图源：安居客惠州
【仲恺|当心 ， 这个临深的楼市大坑 ， 正在经历虚假繁荣】二手房均价只有8717/㎡ ， 也低于惠州市10075元/㎡的均价 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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图源：安居客惠州
新房、二手房全都低于市均价 ， 仲恺的确算得上是惠州楼市的价格洼地了 。 但如果大家以为仲恺房价低 ， 就值得重仓暴击 ， 那就大错特错了 。
因为房价低很重要一个原因在于仲恺的供应量大 。
9月份 ， 惠州全市将有17485套房源入市 ， 其中仲恺的供应为3385套 ， 项目数量为22个 ， 在惠州市内仅次于惠城区 。 比火热的大亚湾和惠阳都要多 。
区域
项目个数套数面积（万㎡）惠城区27521856.25仲恺区22336534.72惠阳区14256829.57大亚湾11287329.08博罗县17336135.61惠东县2800.78制图：大胡子看湾区供应量大不是问题 ， 因为整个惠州的供应量都大 ， 考察期间我们对惠州印象最深刻的一点就是：惠州的房子实在是太多了 。
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惠州的楼盘随处可见
重点是 ， 供应大如何消耗 ， 惠城是主城区 ， 惠州人自然愿意买 ， 大亚湾和惠阳近深圳 ， 有深圳人买 ， 滨海片区的海景房 ， 有全国前赴后继的韭菜去买 ， 仲恺顶多就是当地居民买来改善 ， 最多比龙门、博罗要强一点 ， 但是想靠本地市场消耗如此大的供应 ， 难 。


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