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仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣

最近惠州迎来大利好！
上周交通运输部发布的 《关于深圳市开展品质创新型国际航空枢纽建设等交通强国建设试点工作的意见》 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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重点关注：1-2年时间 ， 启动深大城际（深圳机场(000089,股吧)至大亚湾）、深圳14号线东延至惠州惠阳等跨城市轨道项目纳入深圳市城市轨道交通第五期建设规划并启动建设 。
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一句话概括：预测之内 ， 惠阳要通地铁了！
惠阳人民应该开心极了 ， 但应该是住在惠阳的深圳人特别开心 。
李老师18年在公众号文章中就曾说过 ， 惠阳必通地铁 ， 时间问题罢了 ， 现在恰好印证了过去的预测 。
对于惠州投资 ， 李老师一直都说：投资惠州一定要买最靠近深圳的区域 ， 也就是惠阳和大亚湾西区 ， 而有些蹭产业概念 ， 又想抱深圳大腿的区域 ， 得警惕 。
是的 ， 我说的就是仲恺 ， 此次交通利好下的狂欢 ， 和仲恺没太大关系 。
不过 ， 虽然没有大礼包 ， 仲恺楼市最近似乎很火 ， 这究竟为何？
根据中原发布的惠州7月成交数据显示 ， 仲恺区以3153套的成交量拿下了7月份惠州成交的第二名 ， 同比增长高达162.59% ， 成交量在惠州市内仅次于大亚湾 。
仲恺|当心，这个临深的楼市大坑，正在经历虚假繁荣
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而在考察仲恺期间 ， 部分项目人气确实比较旺盛 。
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仲恺为何能成为惠阳、大亚湾之外的关注度较高的区域 ， 总结原因基本以下3点：
1. 仲恺有比较好的产业基础 ， 哪有产业哪就有价值 ， 这是投资的第一要义 ， 而仲恺又是惠州市内产业比较突出的地区 ， 同时又是国家级高新区 ， 有向高新技术产业转型的规划 ， 虚火自然有点旺 。
2. 价格相对较低 。 仲恺的均价在1万左右 ， 低于惠州1.1的均价 ， 比惠阳、大亚湾和惠城的1.5-1.6万均价都低 ， 价格低 ， 吸引力自然够 。
3. （以为）深圳人会来买 。 深莞调控后 ， 热钱肯定涌入不限购的惠州 ， 有部分楼盘也开始蹭临深概念去卖仲恺房子 ， 炒作深圳客外溢 。
这么一看 ， 似乎觉得仲恺还行 ， 但我还是必须得泼一盆冷水 ， 投资仲恺 ， 有风险 ， 谨慎！
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首先说产业 。
惠州的产业基本都集聚在仲恺 ， 而且仲恺还有高新区的头衔 。
仲恺高新区成立于1992年 ， 也是全国168家国家级高新区之一 ， 确实牛逼 。 如果把仲恺产业放在惠州里去比较 ， 确实在实力上鹤立鸡群 ， 是惠州市的产业龙头 。
判断一个地区的产业有没有竞争力、有没有价值 ， 应该和它旁边的城市的产业进行比较 ， 而仲恺的产业和周边城市相比 ， 真的有点弱 。
大湾区中 ， 和仲恺高新区同为高新区的有东莞的松山湖高新区、深圳高新区以及佛山高新区 。
佛山高新区是一区五园 ， 五个园区分散在不同镇区 ， 和仲恺有很大区别 。 位于南山的深圳高新区和仲恺不是一个量级 ， 没有可比性 ， 最能拿来比较也就只有东莞的松山湖高新区 。
同样是高新区 ， 产值却大不同 。 最直观的数据就是GDP ， 2019年仲恺的GDP为643.3亿元 ， 松山湖高新区则是867.31亿元 ， 而在前一年 ， 当时仲恺的GDP数据还略高于松山湖 ， 仅一年之后仲恺就被追上并且被松山湖甩开了200多亿 。 这说明有产业不代表什么 ， 还得关注是什么产业 。
同样是高新区的头衔 ， 但做的事情还真不一样 。
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