贝壳研究院|贝壳研究院：北京业主换房套均总价提升116万，居住面积可增加18平
进入9月以来 ， 北京二手房市场成交在二轮修复过后走平 ， 随着金九银十的到来 ， 当前市场状态平稳 ， 市场上可售房源较多 ， 购房者选择面广 ， 不失为良好的入市时机 。 对于很多家庭来说 ， 改善居住条件的重要一步就是换房 ， 居民的换房路径也反映出城市内人口流动的状况 。
近日 ， 贝壳研究院发布北京业主换房数据研究 ， 分析了今年以来北京4万多个换房数据 ， 以此剖析北京换房市场变化及业主换房行为偏好 。 研究发现 ， 北京业主平均换房后套均面积增加18平方米 ， 套均总价提升116万元 。 其中 ， 超三成业主换房后住得更小 ， 超四成换房后楼龄更大 。 在区域选择上 ， 天通苑、月坛成换房热门迁入商圈 。
换房套均总价提升116万 ， 居住面积增加18平米
贝壳研究院数据显示 ， 北京换房客户在置换前后总价和面积均有显著增加 。 总价方面 ， 2020年（1-8月）北京业主置换后的房屋套均总价达到588万 ， 平均每换一套房相较置换前总价增加116万元；面积来看 ， 置换客户换房后套均面积增加18平方米 ， 套均面积达到96平方米 ， 在居住面积上实现了较大的改善 。 
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据贝壳研究院《疫情下的住房消费者预期调查》显示 ， 在有换房计划的受访者中 ， 更愿意为高品质物业付费的比例达74.5% ， 比例显著高于交通条件 。 从当前换房成交数据来看 ， 购房人品质居住需求加速进化 ， 换房客户对住房有了更高要求 。
从置换面积看 ， 今年换房客户购买90平方米以上房源占比44.9% ， 这一比例要比两年前2.5个百分点 。 从楼龄看 ， 换房客户在今年购买10年内房源占比14.8% ， 相较两年前高出2.8个百分点 。 物业方面 ， 换房客户在今年购买品质物业（物业费超过2元/月/平）小区的比例为50% ， 较两年前高出2.7个百分点 。 
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超三成业主换房后住得更小 ， 超四成换房后楼龄更大
“旧换新、小换大”是换房行为的主流 ， 在北京的换房交易中 ， 整体上换房后房子更大、更新了 ， 但在改善居住品质、改善教育资源、改善通勤等不同需求驱动下 ， 人们的居住需求和选择也更加多元 。 贝壳研究院数据显示 ， 超三成换房人群换房后新居所面积更小了 ， 超四成换的房子比之前的房子楼龄更大 ， 超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方 。 
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【贝壳研究院|贝壳研究院：北京业主换房套均总价提升116万 ， 居住面积可增加18平】基于业主在换房前后两套房源距离市中心的距离 ， 换房被划分为外迁型换房、内迁型换房和同圈层流动型换房三种类型 。 贝壳研究院数据显示 ， 超一半的业主换房属于同圈层换房型 ， 换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内 ， 20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方 ， 28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方 。
同圈层流动型换房在选择偏好上与换房整体趋势一致 ， 即换房后房子成本更高、房龄更新、面积更大 。 而内迁型和外迁型换房在换房前后房源总价、面积的变化上则差异较大 。 外迁型换房平均每换一套房套均总价较换前要减少近30万元 ， 且套均面积大了30平方米；而内迁型换房套均总价较换前要增加超200万 ， 且面积缺小了5平方米；内迁型换房业主平均年龄40岁 ， 而外迁型业主平均年龄48岁 ， 相差较大 。 
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天通苑、月坛成换房热门迁入商圈 ， 同商圈换房居住面积增加10平米
贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现 ， 外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观 ， 长阳等 ， 多属于四环外的商圈；内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等 ， 教育资源丰富、周边工作机会多 。 前二十热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0% ， 集中趋势较为明显 。
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