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不动产|重要！不动产查封登记必须知晓的9大问题( 二 )


04
首封处置是否要解除轮候查封
如果首封法院对已查封财产进行全部处分 ， 是否要先行解除该不动产上的其他轮候查封 ， 实践中有不同的认识 。笔者认为 ， 根据最高人民法院司法解释相关规定 ， 轮候查封自始未产生查封效力 ， 因为轮候查封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力 。但如果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处分 ， 所以轮候查封并非自首封解除后生效 ， 而是自始未产生效力 。首封法院无需先行解除该财产上的其他轮候查封 ， 可直接进行处分 。当然 ， 该法院的处分文书必须是发生效力的改变原有物权关系的法律文书 。
05
如何确定统一不动产登记前查封顺序
不动产统一登记前土地和房产分别由不同部门进行查封登记 ， 《不动产登记暂行条例》实施以来 ， 全国房、地逐步实现由不动产登记机构统一登记 。但在此之前土地和房屋分别查封登记的 ， 如何确定查封顺序？笔者认为 ， 根据《城市房地产管理法》第32条规定 ， 房地产转让、抵押时 ， 房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权同时转让、抵押 。《物权法》第182条规定 ， 以建筑物抵押的 ， 该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押 。以建设用地使用权抵押的 ， 该土地上的建筑物一并抵押（《民法典》第397条规定与《物权法》第182条规定相同） 。该两条法律规定体现了“房地一体”原则 ， 应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产 ， 查封土地及其地上房屋 ， 反之亦然 。确定查封顺序应按登记的时间先后统一计算排序 ， 同一天在不同部门登记 ， 且无法确定时间先后的视为同时登记 。
06
房屋登记后附着的土地能否查封
实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房屋附着的土地进行查封 ， 根据“房地一体”原则 ， 房屋办理不动产登记时 ， 其附着的土地不应视为独立于房屋存在 ， 应视为同一权利 。正如开发商取得土地使用权后 ， 在其土地上开发房屋并销售 ， 房屋销售登记后 ，土地权利主体已不再是开发商 ， 而应为全体业主共有 。此时土地使用证虽显示为原土地权利主体 ， 但原开发商已不能再行使土地使用权 ， 如抵押、转让等 。当然也不能单独查封土地 ， 而应查封地上建成的建筑物不动产 。对地面建、构筑物行使权力效力自然及于其依附的土地 ， 达到房地一体处分效果 。
07
【不动产|重要！不动产查封登记必须知晓的9大问题】开发房地产的土地不宜查封的时点
现实中房产交易及土地管理分属两部门管理 ， 信息尚不能完全共享 ， 查封登记容易造成矛盾 。如土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取查封信息 ， 仍同意继续销售房屋 ， 或房屋销售后土地又被查封 。房屋建成之后购房者在办理不动产转移登记时 ， 因土地被查封无法办理转移登记造成社会不稳定现象 。同样 ， 法院在处置土地时 ， 因地上房屋已出售涉及大批购房者权益 ， 易引发群体上访 ， 也无法实现生效法律文书确定的债权 ， 影响司法公信力 。笔者认为 ， 开发商在取得房屋预售许可证时 ， 以此为时间节点 ， 土地使用权便不宜再单独查封 ， 而应查封地上已获许可销售的房屋 。通过对预售房屋的查封 ， 具体明确限制没有销售的房屋 。这样将不会造成房、地主体不一的矛盾 ， 处置房屋时也一并处置了附着的土地 ， 实现债权时也不会冲突 ， 化解了可能产生的矛盾和风险 。
08
过期查封如何处置
根据《不动产登记暂行条例实施细则》第 92条规定 ， 查封期间 ， 人民法院解除查封的 ， 不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书 注销查封登记 。不动产查封期限届满 ， 人民法院未续封的 ， 查封登记失效 。对于查封期限届满未续封的 ， 登记机构可通过内部程序 ， 采取适当的方式在登记簿上记载其已经自动失效 ， 以解除该查封对其他登记的限制 ， 不影响直接办理后续的其他登记 。


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