不动产|重要！不动产查封登记必须知晓的9大问题
北京联盟_原题是：重要！不动产查封登记必须知晓的9大问题
文章图片
文章图片
在保全与执行中 ， 关于不动产查封登记有几个问题一定要了解！比如：如何确定首封机关？轮候查封是否需要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何确定统一不动产登记前查封顺序等等 。
01
如何确定首封机关
如何确定首封法院 ， 关系到谁对不动产有处分权 。而相关规定对此并不明确 ， 造成理解不同 ，相应确定的首封机关也不同 。《不动产登记暂行条例实施细则》第91条规定 ， 两个以上查封机关查封同一不动产的 ， 不动产登记机构应当为先送达法律文书的机关办理查封登记 ， 对后送达执行文书的机关办理轮候查封登记 。根据此规定 ， 应以登记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封 ， 在后为轮候查封 。如首封查封到期未办续封登记 ， 则排序在后的轮候查封开始生效 ， 生效时点为首封结束时间 。如首封办理了续封登记 ， 则轮候的查封仍不生效 ， 不计算查封时间 。例如 ， 甲乙丙3家法院分别于2015年3月1日、4月1日、5月1日分别查封同一不动产 ， 查封期限3年 。如甲法院没续封 ， 首封法院甲查封至2018年2月28日 ， 到期失效；乙法院查封生效时间为2018年3月1日 ， 至2021年2月28 日 ， 丙法院仍为轮候状态 。如甲法院在2018年2月1日办理了续封登记 ， 则甲法院作为首封 ， 有效期延长时间为2018年2月1日至 2021年1月31日 ， 乙、丙法院为轮候状态 。
02
轮候查封是否需要续封
轮候查封 ， 是指对其他人民法院已经查封的财产 ， 执行法院在登记机关进行登记或者在其他人民法院进行记载 ， 查封依法解除后 ， 在先的轮候查封自动转化为正式查封 。轮候查封是否需要续封 ， 对此认识不一 ， 有的要求办理续封登记 。笔者认为 ， 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15 号）第28条第1款规定 ， 轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效 。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后 ，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力 。故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到期 ， 也就不需要进行续查封登记 ， 只有在首封状态下的查封才有续封登记问题 。
03
处置查封的不动产法律文书种类
《不动产暂行条例实施细则》第90条要求查封不动产时需法院协助执行通知书 ， 根据《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30 号）第 12 条规定 ， 查封土地、房屋等涉案不动产的 ， 应当经县级以上公安机关负责人批准 ， 制作协助查封通知书 ， 明确涉案土地、房屋等不动产的详细地址、权属证书号、权利人姓名或者单位名称等事项 ， 送交国土资源、房地产管理等有关部门协助办理 ， 有关部门应当在相关通知书回执中注明办理情况 。侦查人员到国土资源、房地产管理等有关部门办理土地使用权或者房屋查封登记手续时 ， 应当出示本人工作证件 ， 提交查封决定书和协助查封通知书 ， 依照有关办理查封事项 。但在涉及处分查封不动产时 ， 法院往往直接下达裁定书和协助执行通知书 ， 对先前查封的财产进行处置实现清偿 ， 要求协助办理转移登记 ， 实现解除查封登记效果 。此时登记机构需审查法律文书的形式 ， 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第7条规定 ， 登记机构可以办理转移登记的生效文书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书 ， 以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书 。只有上述文书才能认定为《物权法》第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的后果 。现实中 ， 有的法院送达解封令要求办理转移登记 ， 该文书形式不符合法律要求 ， 凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关查封 ， 更不能办理转移登记 。
推荐阅读
- 本欲起身离红尘|7国撑腰助阵，亚：不接受和谈，血战到底，亚美尼亚迎来重要强援
- 台海头条|他直言：笨蛋，名字不重要，脑子才重要，林为洲抛国民党改名引热议
- 仲裁|穗法院仲裁复核案逾半与不动产相关
- 海外即时通|经济能否复苏还看他？美媒：鲍威尔重要到不行，特朗普拜登都靠边
- 明星婚姻|大衣哥儿媳妇称不图他们家的钱！有时候名气比金钱更重要
- 强哥写财经|对出借人有利？，网贷一个重要的消息到来
- 你是个贝斯手呀|防空体系最重要，国内双35和单兵防空没价值？别被无人机吓破胆
- 网贷|网贷一个重要的消息到来，对出借人有利？
- 娱乐大起底|引领四季度主线。，A股后市两个重要板块,
- |国家税务总局发布海南离岛免税重要公告，11月1日起施行