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物业|物管行业“马太效应”凸显 房企分拆上市提速

本报采访人员 陈婷 赵毅 深圳报道
疫情之下 ， 作为社区第一道防线的物管公司服务价值得到凸显 。
截至9月3日 ， A股和港股合计30家物管上市公司陆续完成2020年中期业绩披露 。 克而瑞物管统计数据显示 ， 今年上半年 ， 30家上市物企整体收入达395亿元 ， 仅有7家公司营收高于均值（13.16亿元） ， 尚有12家营收低于5亿元 ， 行业分化现象愈发明显 。
另一方面 ， 今年以来 ， 物管上市潮继续保持火热势头 。 截至目前 ， 年内已有6家房企宣布拆分物业板块并成功登陆港股市场 。 据克而瑞物管监测 ， 尚有14家物企已递表或处于筹备状态 。
不过 ， 《中国经营报(博客,微博)》采访人员注意到 ， 进入今年下半年 ， 物业股走势开始逐渐回落 ， 不同于上半年整体板块涨幅达47.29%的情形 ， 8月份仅有5家公司股价涨幅超过10% ， 超过15家物管企业市值出现下跌 。
对此 ， 中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林教授认为 ， “股价出现下跌是因为估值走高 。 物业股业绩普遍缺乏弹性 ， 不可能支撑较高的股价 。 现阶段市场对于物业股估值更多的是看股息率 ， 注重长线上现金流的回收 。 ”
业绩分化渐显
纵观30家上市物管企业 ， 今年上半年收入规模最大的为碧桂园服务（6098.HK） ， 达62.7亿元 ， 营收最低的为兴业物联（9916.HK） ， 仅0.91亿元 。 另外 ， 仅有碧桂园服务、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、招商积余（001914.SZ）、保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、彩生活（1778.HK）、永升生活服务（1995.HK）7家公司高于行业营收均值 ， 头部物管企业对均值拉升较大 ， 背靠大型房企带来的管理面积优势 ， 成为其业绩的重要支撑 。
克而瑞物管统计数据显示 ， 截至2020年6月末 ， 30家上市物管企业合计在管面积达26.54亿平方米 ， 较2019年增加3.66亿平方米 。 其中 ， 在管面积超过3亿平方米的公司有碧桂园服务、雅生活服务、保利物业和彩生活 。 规模最大的是彩生活 ， 在管面积达3.637亿平方米；在管面积规模最小的为兴业物联 ， 仅为260万平方米 。
从规模发展增速来看 ， 30家上市物管企业平均增速为22.7% ， 其中仅有9家公司增速高于平均值 ， 增速最大的为宝龙商业（9909.HK） ， 达61.74% 。 行业规模进一步扩大的同时 ， 各物管企业之间差距也不断拉大 。
利润方面 ， 今年上半年 ， 30家上市物管企业整体利润达74亿元 ， 平均净利润为2.47亿元 ， 平均毛利率为28.69% ， 平均净利率为14.89% 。 值得注意的是 ， “迷你体量”的兴业物联毛利率及净利率均位于上市物企榜首 ， 主要与其业务来源相关 。
目前 ， 物管企业的主要营收来源仍为基础物业服务 ， 其较高的成本使得净利润提升较为困难 。 其中 ， 弘阳服务（1971.HK）、南都物业(603506,股吧)（603506.SH）、浦江中国（1417.HK）、新大正（002968.SZ）、银城生活服务（1922.HK）、招商积余及中奥到家（1538.HK）7家公司净利率低于10% 。 除去未披露净利率企业 ， 17家上市物管企业净利率低于20% 。
华泰证券研报指出 ， 继2019年报之后 ， 更多物管公司在2020年半年报中强调多元化拓展能力 ， 除了承接母公司项目之外 ， 招投标拓展项目、与中小开发商或国资平台合资合作、收并购等多元渠道将共同发力 ， 提升第三方市场化项目比例 ， 降低对母公司的依赖 ， 从而提升长期增长的韧性 。
正在排队上市的合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”）方面对采访人员表示 ， 近些年公司逐渐开始通过收并购和招投标承接第三方开发商的物业管理项目 。 集团预期 ， 从第三方物业发展商所发展的物业贡献的收入将进一步增加 。
合景悠活招股书显示 ， 2017~2019年 ， 公司实现总收入分别为4.63亿元、6.59亿元和11.25 亿元 。 相应地 ， 来自合景泰富开发的物业提供物业管理服务的收入分别占物业总收入的100%、100%和 91.8% 。


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