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物业|物管行业“马太效应”凸显 房企分拆上市提速( 二 )


另外 ， 采访人员注意到 ， 今年5月以来 ， 多家头部物管公司“出圈”城市服务 ， 在2020年半年报中 ， 更多公司提出要重点布局城市服务 。 对此 ， 碧桂园服务方面对采访人员表示 ， 近年来 ， 引入社会资本、市场化力量是城市公共治理、老旧小区改造的发展趋势 。 从社区到城市 ， 更多元的服务人群、服务场景、服务需求 ， 要求企业具备过硬的服务能力 ， 而物业服务企业正具备这样的天然优势和丰富经验 。
股价走势回落
除了在业绩及业务上分化趋势明显 ， 物业股的资本表现在今年上半年整体板块上扬的情况下亦出现分化 。
克而瑞物管统计数据显示 ， 2020年上半年 ， 物业股整体水平上涨达47.29% ， 以绝对优势领先于恒生指数的-13.07% 。 加之国家对房地产的持续调控 ， 更多资金流入股市 ， 物业股成为各类投资者的关注重点 。
具体而言 ， Choice数据显示 ， 截至2020年6月30日收盘 ， 银城生活服务从年初至今的股价区间涨幅达207.17% ， 其次为中奥到家、永升生活服务、时代邻里、鑫苑服务 ， 这4家公司股价区间涨幅均在100%以上 。 另外 ， 仅4家公司股价区间出现跌幅 ， 分别为浦江中国、彩生活、烨星集团（1941.HK）、兴业物联 。
对此 ， 上海中原地产市场分析师卢文曦对采访人员表示 ， 物业股股价保持强劲势头的原因之一 ， 是今年上半年受整体资本市场出现反弹表现所带动 ， 其次是疫情期间对物管企业的关注度较高 ， 一定程度上加大了对这一板块的炒作 。
只不过 ， 采访人员注意到 ， 进入下半年 ， 物业股出现回落的情况正在增加 。 Choice数据显示 ， 7月2日~8月31日 ， 共有12家公司股价区间出现跌幅 ， 其中跌幅最大的为中奥到家 ， 达21.47% 。 进入8月份 ， 股价出现下跌的公司数量增多 ， 超过15家物管企业市值出现下跌 ， 仅有10家公司股价出现上涨 。 其中 ， 和泓服务（6093.HK）以82.73%的涨幅位居榜首 。
8月7日 ， 和泓服务发布2020年中期业绩盈利预告 ， 净利润预增500% 。 在此公告刺激下 ， 公司股价当天大涨71% ， 收盘价为3.18港元/股 。 此后股价缓慢回落 ， 截至8月31日收盘 ， 报2.54港元/股 。
Wind数据显示 ， 进入9月以来 ， 物业股延续上月下跌趋势 。 有26家公司股价普跌 ， 平均跌幅为-5.5% ， 加权平均跌幅为-9.7% 。
盘和林认为 ， 尽管股价涨跌不一 ， 但物业股至今仍是分散的行业态势 。 “未来小物业会被大物业挤出市场 ， 市场在这个时候会出现一定的空间 。 但总体上 ， 投资人普遍认为物业股相对均衡 ， 不会出现大起大落 ， 也没有太多成长性预期 。 ”
卢文曦则表示 ， 就发展前景而言 ， 物管行业在没有寻找到突破点的情况下 ， 其发展模式仍以提供服务为主 ， 议价空间较小 ， 公司毛利率的增长也比较有限 ， 因此物业股的行业前景与生物医药、高科技等板块相比还是有比较大的差别 。
分拆上市加速
值得注意的是 ， 降温明显的物业股并未阻挡房企加速分拆物业板块上市的步伐 。
今年以来 ， 已有6家物管企业登陆资本市场 ， 合计融资净额43.9亿元 。 根据公开信息 ， 目前预计于今年底前上市的有9家 ， 融资总额约250亿元 。
8月13日 ， 中国恒大（3333.HK）发布公告称 ， 旗下物业管理业务将引入14家战略投资者 ， 将以合计235亿港元的对价持有目标公司28.061%股权 ， 中国恒大仍持有71.939% 。 而就在7月31日 ， 中国恒大公告称 ， 正考虑分拆旗下物业管理服务及相关增值服务业务在香港联交所独立上市 。
8月26日 ， 华润置地（1109.HK）亦做出拟分拆物业管理及商业运营服务业务上市的公告 。 8月31日 ， 港交所随即正式披露华润置地旗下物业管理公司——华润万象生活有限公司的招股书 。
与此同时 ， 采访人员注意到 ， 房企分拆物业板块上市的原因不尽相同 。 中国恒大总裁夏海钧在2020年中期业绩会表示 ， 为公司旗下物业管理服务引入战投的资金预计将为公司净负债率降低19个百分点 。 另一方面 ， 华润置地管理层在2020年中期业绩会上则对合并物业管理服务及商业运营服务业务上市寄予厚望 ， 表示希望能够推动这两项业务构建自己的盈利能力 ， 成为华润置地新的利润增长点 。


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