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楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险( 二 )


冯仑：还有说法叫做从黄金时代进入白银时代 ， 从2008年就开始说 ， 都是指要从住宅以外想后面的事 。
管清友：您觉得我们的金融政策 ， 宏观政策出现逆转是在什么时候呢？2016年中央提出了抑制资产泡沫 ， 然后中央银行开始抬高利率 ， 压缩影子银行 。 2017年上半年开始整顿金融行业 。 您刚才说2016年你们开始布局整个后开发行业 ， 正是这个时间节点 。 但大部分企业并没有看到这个节点 。 我们外行人觉得做住宅也好 ， 做健康也好、文旅也好 ， 本质都是做地产 ， 逻辑是一样的吗？
冯仑：不一样 ， 开发时代是B to C ， 后开发时代是B to B to C 。
而且 ， 开发时代和后开发时代 ， 房子的坪效有很大的差距 。 举个例子 ， 有一个主播 ， 一年卖100亿 ， 她自己的楼33000平米 ， 但是自己用的不到2万平米 ， 剩下的给别人用 。 不到2万平米创造100亿销售额 ， 坪效是多少？中国传统线下行业坪效最高的是15万平米一年卖150亿左右 。 一般的开发商 ， 要卖100亿 ， 需要多少面积？100万平 。 有公司有十几个商场 ， 一年的销量也就100亿 。 如果是把房子租给这个主播呢？那需要收多少房租 。
开发时代按销售价格算账 ， 进入后开发时代就是按租金算账 。 五星级酒店绝大部分都不赚钱 ， 这是业态决定的 。 开发时代 ， 开发商包办了一切 。 后开发时代 ， 开发商只是开发商、投资商、运营商三个角色之一 。 这是后开发时代最典型的一个组合 ， 一定要有三个角色 。
北京的改善型需求就是存量需求 ， 一直会有
管清友：如果从做住宅转型去做制造业 ， 做汽车、机器人等跟房地产没那么相关的行业 ， 是不是更难？
冯仑：转型的难度取决于三件事 。 第一大周期 ， 周期繁荣宽松时 ， 允许你犯错 。 第二 ， 每一个行业规律不一样 ， 有一个行业研究报告说房地产在追赶速度上服装行业最接近 。 房地产商成为新星三到五年就够了 ， 服装企业也是 ， 只要找好设计师 ， 找好面料 ， 做好品牌推广 。 但是假设你的钱是无限的 ， 航天航空给你五十年也做不出来 ， 它的系统太复杂了 。 所以如果是房地产行业转到服装行业 ， 有可能会很快 。 但是转到制造业 ， 特别是精密制造 ， 转到航空业去造飞机 ， 我认为成功概率很小 。 第三制度成本 ， 这是中国的一个特殊情况 。 从一个摩擦成本不太高 ， 转到一个摩擦成本极高的行业 ， 肯定失败 。
所以 ， 转型第一要研究经济周期 ， 第二要研究你在哪个行业 ， 第三要看制度成本高低 。 比如说我从住宅退出来做后开发商 ， 我一定要捡制度成本低的地方 。 另外 ， 我也尽量在存量资产里面做 ， 因为存量资产我就不需要从头去拿地 。
管清友：现在发达国家的大城市 ， 如果以一两百年的时间周期来看 ， 他们总体上房价是稳步上升的 。 有一阶段 ， 中国经济发展非常快 ， 房价增长的速度大概和GDP增速差不多 。 当时我们把发展中国家的大城市也拿出来比较 ， 发现普遍都涨得非常快 ， 价格很高 。 我发现发展中国家的市场从所谓不成熟到成熟是一个跳涨的过程 ， 一般需要20年的时间 。
冯仑：这20年就是我们的GDP从几百美金到8000美金的阶段 ， 房价符合大周期、大规律 ， 基本上都是涨的 。 我们国内有一些人转型是逆向转型 ， 往后转 ， 把中国的收益收了去金边做 ， 复制中国的经验 。 换个市场也是转型 ， 这种转法还不累 。 但是我们主要在中国这个市场做还是要跟着往上走 。
管清友：最近这几年业内也在探讨 ， 中国整体房地产市场进入到存量房市场 。 但不同城市情况不同 ， 北京上海可能更多的是来自于存量房 ， 因为增量确实比较少 。 但是 ， 最近调控比较严重的城市以及新一线城市 ， 他们基本上增量的供给还是特别多的 。
冯仑：增量主要是看人口增量 ， 这个城市每年人口流入有三四十万 ， 需求比较旺盛 ， 当然房价会涨 ， 这是增量需求 。 北京的改善型需求就是存量需求 ， 小房换大房 。 这种城市改善的需求会随着经济的成长而改变 ， 改善需求一直会有 。


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