楼市|《老友记》| 管清友：还能买房吗？冯仑：投资的话，劝你别冒险
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腾讯财经讯9月9日晚 ， 由****、腾讯财经与如是金融研究院独家合作的直播节目《老友记》第二期开播 ， 直播中经济学家、如是金融研究员院长管清友和“中国房地产风云人物”、万通集团创始人冯仑一起畅聊房子的那些事 。
从全球45个地区房价上涨的背后原因 ， 到中国房地产行业的基本面；从房地产企业转型的注意点 ， 到个人买房的投资建议 。 两位投资人由浅入深、由点到面 ， 全面剖析了房地产业目前的整体趋势 ， 给房地产行业从业者和普通购房者都提供了宝贵的经验 。
以下为直播实录（精简）：
局部房价会往上 比如：江浙沪、广深珠、成渝
管清友：国际货币基金组织刚发了一份报告 ， 三季度60多个国家和地区中有超过七成房价指数出现了上涨 ， 您如何看待看全球这么多地方出现房价上涨？
冯仑：房价上涨 ， 既有大规律也有小规律 ， 大规律就是服从经济大周期 。 比如说中国改革开放初期 ， 人均住房面积只有3平米 ， 人均GDP是300、400美金；到2019年 ， 我们人均住房面积是35平米 ， 人均GDP将近1万美金 。 人均35平米就已经是和日本相当的水平 ， 虽然和美国比还差一点 。 在这个大周期里 ， 房价总体是涨的 。
从大规律上说 ， 房价实际上每年都在涨 ， 但过了一万美金就要服从小规律了 。 总需求供给基本饱和 ， 房价整体上稳中有降 ， 但是局部地区有波动 。 人口变化大、经济成长快、产业集中度高的地区房价上涨趋势会更明显 。 此外宏观经济波动也会影响房价 。
管清友：您觉得一万美元是非常重要的坎儿？
冯仑：有几个绝对的标志 ， 4000美元解决吃 ， 8000美元解决住 。 除了人口和人均GDP ， 城市基础设施 ， 空间结构也是重要指标 ， 确定了就不折腾 。 因为每折腾一次空间结构 ， 基础设施房价居住规则 ， 居住的聚集程度就会有变化 。
城镇化到了50% ， 该进来的就进来了 ， 人口增量趋于稳定 ， 从大规律来说房价就进入稳中有降阶段 。 局部可能还会往上涨 ， 但也只是局部 。 国内前几年为什么三四线城市火了一阵呢？因为第一 ， 他们还没达到几个指标 ， 基础设施还没有搞好 。 第二 ， GDP不均衡 ， 三四线城市可能是五六千美金 ， 还有上升空间 。
所以 ， 从国内目前的经济发展来看 ， 我认为房价总体是趋稳加一些小幅波动 。 局部地区会往上 ， 但这个局部地区非常少 ， 大体上不超过10个地区 ， 就是江浙沪、广深珠 ， 还有成渝 。
我们行业从2016年就提出一个说法 ， 叫进入后开发时代 ， 由住宅的开发时代转入到房地产的后开发时代 。 开发时代我们只做住宅 ， 竞争成本、规模、速度 ， 只有一个产品；后开发时代是八个产品 ， 全产品线 ， 全价值链 ， 全商业模式 ， 竞争重点由住宅到了写字楼 ， 商业、物流、仓储、教育、研发、医疗、旅游、物业 ， 竞争的重点变成运营和资产管理 。
开发商要从开发人转向手艺人
管清友：我记得您当时提过一个方法 ， 未来的房地产行业 ， 原来的开发商要从所谓开发人转向匠人 。
冯仑：从所谓制造业变成服务业 ， 由所谓有钱人 ， 变成手艺人 ， 因为进入到资产管理和运营就是一个手艺活 。
管清友：我们整个房地产的转向 ， 人均使用面积和居住面积只有20平米 ， 中国人住得开了 ， 达到国际平均水平 。 但是人均使用面积20平米 ， 住得还不够好 。
冯仑：户均一套房 ， 人均一间房是小康生活的标准 。 户均一套就是一家有一套独立的房子 ， 但是人均一间房的标准还没有达到 。 小孩有小孩房 ， 老人来有老人房 ， 客人来有客人房 ， 还有夫妻主卧房 ， 这才是小康生活的标准 。
管清友：从2008年以后 ， 房地产从产业属性变成金融属性 ， 房地产行业要转型 。
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