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房企|“三道红线”下高杠杆停摆 房企以价换量即将来袭

每经采访人员 包晶晶 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤
刚刚过去的8月 ， 房地产市场丝毫感受不到暖意 。 房企这个月密集交出上半年的成绩单 ， 营运数据和财务指标普遍隐现下行趋势 ， 行业正式步入“稳增长”时期 。
与此同时 ， 房企融资新规的坐实 ， 也是房地产行业的另一桩重头戏 。 监管层对房企融资设置了“三道红线” ， 过去房企提占市场份额赖以所用的“高杠杆”利器 ， 在“红线”的高压下即将宣布失效 。
行业突变 ， 冷暖自知 。 踩红线的房企 ， 有如热锅上的蚂蚁 ， 纷纷出招降杠杆；处于安全范围内的房企 ， 则有如被“开了绿灯” ， 眼下的投资机会更“多了起来” 。 房企分化 ， 渐次明朗 。
赚钱能力变差 前8月盈利指标下行
上半年 ， 疫情影响导致项目竣工普遍延期 ， 拖慢了房企营收增速 ， 同时 ， 伴随着地价上升、调控持续等多重作用 ， 行业成本被推高 ， 盈利空间进一步受到挤压 。
诸多房企的CEO、CFO也回应称 ， 行业利润率下调是普遍现象 。 华润置地总裁李欣此前就曾表示 ， 行业发展到今天 ， 地价不断提高 ， 房地比一直下降 ， 行业毛利率下降是一个定势 。 万科财务负责人韩慧华也指出 ， 整个房地产行业毛利率下降是长期趋势 ， 预计到年底还有一个小幅回落 。
据克而瑞对179家典型上市房企利润中位数的研究数据 ， 2020年上半年房企整体毛利率、净利率及归母净利率水平在延续下行的趋势下 ， 降幅进一步扩大 。
《每日经济新闻(博客,微博)》整理了1~8月销售金额榜TOP30房企盈利数据发现 ， 29家上市房企（祥生尚未上市）平均净利率为14.35% ， 其中 ， 包括招商蛇口(001979,股吧)、新城控股(601155,股吧)、融信集团等在内的20家房企上半年净利率出现不同程度下滑 。
其中 ， 招商蛇口净利率同比降幅高达27.28% ， 与2019年末19.31%相比下降了14.2个百分点 。
不过 ， 也有9家房企净利率同比上升 ， 但升幅有限 。 仅中国金茂、金科集团等房企盈利表现相对突出 ， 中国金茂上半年净利率达到38.3% ， 同比上升6.54% ， 与2019年末相比几乎翻倍 。
数据显示 ， 179家样本房企毛利率中位数为31.3% ， 同比下滑2.4个百分点 。 值得关注的是 ， 房企净利率中位数为9.7% ， 同比下滑2.6个百分点 ， 且与历年相比这一数据降至2015、2016年水平 ， 归母净利率中位数也达到历年新低——7.2% 。
需要警惕的是 ， TOP30房企中有9家净利率低于中位线9.7% ， 其中不乏中国恒大、招商蛇口等头部房企的身影 。
克而瑞认为 ， 行业盈利指标的持续下行 ， 归因于政策持续调控和高地价项目结转影响 。 一方面局部地区政策调控持续趋紧 ， 特别是一二线城市限价政策难放松 ， 地价房价比率较高限制了企业的盈利空间；另一方面 ， 上半年房企结转项目多是2016~2017年间获取的高地价项目 ， 也导致企业难以提升盈利水平 。
伴随净利润率下滑 ， 部分房企今年上半年的归母净利润额也出现大幅浮动 。 招商蛇口今年上半年的净利润额仅9.13亿元 ， 与千亿销售规模不相匹配；而中国海外发展则坐稳“利润王”之位 ， 是唯一一家净利润额超过200亿元的房企 。
整个行业步入下行区间 ， 房企的思路也出现转变 ， 从过去依靠资源红利发展逐渐转向管理红利阶段 。 万科董事会主席郁亮就称 ， 房地产行业现在来到管理红利时代 ， 我们要向制造行业学习 ， 要管理战略化和管理精细化 。
中国海外发展董事会主席颜建国此前在业绩会上回复《每日经济新闻》采访人员提问时也提到 ， 进入房地产下半场 ， 行业竞争 ， 比的是谁能活下去、活得好、活得久 。
融资监管加压 多数房企债务难言安全
倘若没有“三道红线”的出炉 ， 许多房企实无降杠杆的契机和动力 。
“三道红线”具体指 ， 第一 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；第二 ， 净负债率大于100%；第三 ， 现金短债比小于1倍 。 之后再根据房企的“踩线”情况 ， 分为“红、橙、黄、绿”四档 ， 实施差异化债务规模管理 。


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