楼市|楼市，一个温暖的信息!
据Wind数据 ， 8月全国首套及二套房利率连续第九个月下行 。 其中二套房贷接近2016年上半年的水平 ， 这给楼市带来了一丝丝的暖意 ， 因为你的购房成本会降低 。 
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很多人感到奇怪 ， 咦？政策不是收紧了吗？为什么房贷利率还在下降？
确实 ， 政策是在收紧 。 你看下面这张图 ， 楼市最为关注LPR利率连续4个月没有下调了 ， 特别是5年期LPR利率即便有过下调 ， 也只是给你“解解渴” 。 
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房贷利率之所以还在下降 ， 那是因为它不仅受政策利率影响 ， 银行在其中也有比较灵活调动的空间 。 现如今新的房贷利率公式是：
贷款利率=5年期LPR利率+政策加点+商业银行加点（可正可负）
也就是说即便政策利率没有下调 ， 甚至收紧 ， 但银行仍可以通“让利”的方式让贷款利率下调 。
为什么让利？因为房贷资产最优质 ， 违约率最低 ， 收益最稳定 。
现如今 ， 国家鼓励金融机构实体经济让利 。 银行如果降低房贷利率 ， 或许在银行看来也是“让利” 。 更为重要的是 ， 银行的“让利”并不意味着“不获利” ， 它们完全可以通过以“以价换量”的方式得到理想的收益 。
所以说 ， 房贷利率下行在银行不存在很大的障碍 ， 但楼市逐渐收紧的背景下 ， 利率下行的速度会受到明显的抑制 。 如果以后房贷利率降得太多太快 ， 央行不排除调整房贷的“加点”以对冲利率的下行 ， 因为利率是影响房价的关键 。
最近几天 ， 不少城市不约而同地收紧楼市政策 。 9月9日 ， 沈阳的楼市新政里提到“个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年” 。 9月14日 ， 成都发布的楼市新政提到“住宅用地占经营性用地的比重不低于60% ， 供需紧张区域不低于70%” 。 另外 ， 也提到“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年” ， 而此前 ， 深圳早就把增值税免征年限由提高到5年 。
【楼市|楼市 ， 一个温暖的信息!】个税和增值税是楼市成交时两个关键税种 ， 如果不能免征 ， 意味着你买房时需要承担巨大的税收成本 ， 对楼市的影响是非常大的 。 
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最新出台的楼市政策中 ， 我们可以看到 ， 沈阳、成都 ， 加上之前的深圳都把增值税免征年限提高到5年 ， 说明加税已经成为楼市调控的重要一招 。
为什么？
你想想应该就知道 ， 原来调控主要方式是限购、限贷、限售 ， 但是一线城市中户籍人士买房限购两套 ， 非户籍人士需要连续5年社保 。 如果加码调控 ， 总不可能7年、10年 。 你需要注意 ， 调控的目的不是让大家不能买房 ， 而是抑制房价上涨 。 此外 ， 近期一些城市房价过热主要表现在二手房市场 ， 在房地产交易时加税主要影响的是二手房 ， 提高二手房成本 ， 可以降降温度 。
所以 ， 楼市到这个节点 ， 在税收上的调控空间更大 。 
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未来几个月 ， 一些房价同比涨幅比较大的城市可能会有新的楼市政策 。
8月14日 ， 国家统计局发布8月份的房价数据 ， 沈阳二手房同比上涨9.4%、成都上涨7.5% ， 可以看出两个出台新政的城市都是今年房价涨幅较大的 。
值得一提的是 ， 8月26日 ， 住建部召开“部分城市房地产工作会商会”中被“叫去开会”的6个城市就包含了沈阳和成都 。
说到底 ， 楼市调控主要是防大涨 ， 既然是防大涨就意味着不是不能上涨 ， 而不是太热 ， 同时也不能大跌 ， 因为楼市太重要了 。
整体而言 ， 目前的利率环境对购房者来说是偏“友好” ， 未来的楼市不致于太冷 ， 但热点城市可能来临的楼市加税 ， 也会对楼市上涨带来抑制 ， 未来几个月的房价将会在“有保有压”的路途中前行 。
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